香港房地产历史发展历程

❶ 有没介绍日本房地产历史的书籍或者香港的地产史的书籍，，最好经典的~~~~不胜感激

世界是弯的：全球经济潜在的危机
作者：戴维·斯密克
出版内：中信出版社 出版日期：2009年06月
《世界是弯的容》观点：20世纪80年代的日本房地产泡沫、20世纪90年代的美国所暴露出来的网络泡沫，以及西方国家在21世纪初的房产
新华书店网店新华文轩有卖的
《地产霸权》书籍作者：潘慧娴 著
图书出版社：中国人民大学出版社
出版时间：2011-01
缕述香港地产在数十年来的发展中，如何沦入被大地产财团垄断的现状。

❷ 有关香港的历史资料

1841年1月26日，第一次鸦片战争后，英国强占香港岛，事后清政府曾试图用武力予以收复，道光皇帝为此发下多道谕旨，但清朝始终不能捍卫领土完整。

1842年8月29日，清政府与英国签订不平等的《南京条约》（原名称《江宁条约》），割让香港岛给英国。

1860年10月24日，中英签订不平等的《北京条约》，割让九龙半岛界限街以南地区给英国。

1898年6月9日，英国强迫清政府签订《展拓香港界址专条》（俗称“新界租约”），强行租借九龙半岛界限街以北、深圳河以南的地区，以及200多个大小岛屿，租期99年（至1997年6月30日结束）。

通过三个条约，英国共占有包括香港岛、九龙和新界总面积达1092平方公里的中国领土，也就是现在整个香港地区的面积。

1997年7月1日，中国政府对香港恢复行使主权，香港特别行政区成立，基本法开始实施。香港进入了“一国两制”、“港人治港”、高度自治的历史新纪元。

(2)香港房地产历史发展历程扩展阅读

20世纪80年代初，为实现国家和平统一，国家领导人邓小平创造性地提出了“一国两制”的科学构想，并首先用于解决香港问题。按照邓小平的论述，“一国两制”是指在一个中国的前提下，国家的主体坚持社会主义制度，香港、澳门、台湾保持原有的资本主义制度长期不变。

香港回归祖国后，“一国两制”由科学构想变成生动现实。中央政府严格按照香港基本法办事，认真履行宪制责任，坚定支持香港特别行政区行政长官和政府依法施政。

香港特别行政区依法实行高度自治，享有行政管理权、立法权、独立的司法权和终审权，继续保持原有的资本主义制度和生活方式不变，法律基本不变，继续保持繁荣稳定，各项事业全面发展 。

中央拥有对香港特别行政区的全面管治权，既包括中央直接行使的权力，也包括授权香港特别行政区依法实行高度自治。对于香港特别行政区的高度自治权，中央具有监督权力。

中央贯彻“一国两制”方针坚持两点，一是坚定不移，不会变、不动摇；二是全面准确，确保“一国两制”在香港的实践不走样、不变形，始终沿着正确方向前进 。

不断推进“一国两制”在香港的成功实践，是中国梦的重要组成部分。既要把实行社会主义制度的内地建设好，也要把实行资本主义制度的香港建设好。

在香港经济发展的历史中，经历了两次经济转型。1950年以前香港经济主要以转口贸易为主。从50年代起香港开始工业化，到1970年，工业出口占总出口的81%，标志着香港已从单纯的转口港转变为工业化城市，实现了香港经济的第一次转型。

20世纪70年代初，香港推行经济多元化方针，香港金融、房地产、贸易、旅游业迅速发展，特别是从80年代始，内地因素成为推动香港经济发展的最主要的外部因素，香港的制造业大部分转移到内地，各类服务业得到全面高速发展，实现了从制造业转向服务业的第二次经济转型。

❸ 香港房地产从二战到现在呈现什么特点

上涨趋势！！

❹ 谁告诉我1980年以后香港经济的发展过程

香港经济发展过程
经过短短的30多年时间，香港从战后初期的转口港迅速发展为今天的远东轻工业制造中心和国际
金融中心、贸易中心、信息中心，令世人为之侧目。香港作为近代城市的发展，经歷过一段相当曲折
的路程。现在我们试图从歷史上來追溯香港近代经济发展的轨迹。
(一)转口港形成前时期(1840-1860)
古代香港地区曾经有过一定规模的手工业，以制盐、制香、修船为主，海上运输也颇具规模，屯
门、尖沙咀、香港仔等都曾是比较活跃的港口。
1841年英国人强行在港岛登陸，1842年正式割占香港后，初期主要是从事最惡毒的鸦片走私活
动。据统计，19世纪40年代下半期从印度运來中国的鸦片有3/4是经香港转销的，储存香港等待转销
的鸦片多达16.5万箱。《南京条约》签订之后，受开放五口通商的直接影响，在港的部份外商将其实
力分散到新开的商埠，香港的经济地位受到严重打击。据统计，1844年出入港船只仅538艘，总重量
189.257吨；至1850年也只有883艘，299,009吨，发展并不快。因此，一些英国驻港官员主张乾脆放
弃香港。曾任港府财政官员的M.马丁於1844年报告說，香港没有任何可观的贸易，并且断言在任何
情况下香港都没有任何机会能成为商业中心。他认为由於海盗的猖獗，中国商人社团的阙如，物资供
应的缺乏等等，条件远不能与新加坡相比，主张英国政府連一个先令也不应花在香港。但进入50年代
以后，国内外形势生了很大的变化。一方面是内地居民进入香港的增加；另一方面，由於1848年之后，
美国与澳洲先后发现金矿，中国大陸经由香港前往新、旧金山的人數激增，每年均达數万；加上亚太
地区的许多国家(如日本、邏羅、朝鲜等)的开放，香港的航运、贸易与日俱增。为适应华侨社会的需
要，横贯东西方向的“金山庄”和沟通南北交通的“南北行”应运而生，华北、华中等地区出产的花生、
大豆、药材、丝绸等中国内地土特产与南洋等地的香料、珠宝、海味、食米、木材等，都经由香港进
行转口贸易，1860年，进出港船只达到2,888艘，总重量为1,555,645吨。为这种交往所需的旅馆业、
各种商号也纷纷设立。华商很快便掌握了港贸易额的1/4以上，中国商人社团开始在港岛崛起。
在这20年中，港岛市区不断扩展，人口激增。最初，市区主要是沿著港岛西北海滨的一个约1公
里狭长地带伸展，后來逐步沿太平山坡向上发展，形成上环、中环兩个地区。人口的增加尤为显著，
1841年港岛仅有5,600人，至1847年也只有近24,000人。进入50年代以后，由於上述原因，加上太平
天国革命期间从广州等地区來港人數增多，使港岛人口自1853年的3.9万人激增至1860年的9.5万人。
香港己略具近代城市的雏型了。
(二)转口港时期（1860-1950年代初期）
香港作为一个转口港的地位，从其确立以至完成，并向工业化城市的转变，经歷了将近100年的
时间。为了叙述方便，我们以1898年英国强租新界为标志，将这一时期划分为前后的兩个阶段。
1.第一阶段(1860-1898年)
1860年10月24日，英国政府通过发动第二次鸦片战争，强迫清政府签订了《北京条约》，割占
了南九龍。从此，自南九龍至港岛间的广阔水域置於英国的实际占領下，这对於香港的转口贸易地位
是至关重要的。
从国际范围看，这时欧美国家已经先后完成或正在进行产业革命，资产阶级正在进行全球性的掠夺
与竞争。在这一时期，有兩件事情对於香港转口港地位的确立产生了重大的影响，这就是苏伊士运河
的通航和有线电报的铺设。
1896年，苏伊士运河正式通航，这使得从西欧到香港之间的航程比绕道非洲好望角缩短了5,000
公里以上，欧洲來港航线方便多了。1871年，欧洲的有线电报直通香港，并同时与上海、新加坡直接
通报，香港与世界各地的聯系更加密切了。
但是，在整个60年代，香港经济却面臨著新的冲击。由於上海港的崛起，香港已经退居第二位，
在1856-1866年的10年间，上海的贸易额从993,304镑激增至4,210,947镑，而香港和黄埔的贸易额仅
从927,067镑增至1,351,958镑。不过，从香港本身发展的绝对數字來看，速度也还是相当可观的。1870
年香港进出港船只达到4,791艘，总重量为2,640,347吨，比1860年分别增长50%。
19世纪60年代香港经济发展中的一个重标志就是银行业的建立。1865年，汇丰银行正式在港开
业，这是总行设在中国的第一家外国银行。该行创办初期包括有英、美、德、印度等股份，但主要的
投资和创办人则是在远东多年的英国大洋行。在此以前在港开设的银行已有东方银行(1845)、有利银
行(1857)、渣打银行(1859)、印度商业银行、阿格拉聯合服务银行、西印度中央银行(1863)等6家。但
汇丰后來居上，在港英当局的支持下，吸收存款，发行纸币，抑制华资，控制中国的对外贸易，壟断
国际汇兑，为外资在华企业提供资金，等等，在香港的经济活动中扮演一个重要的角色。
进入七、八十年代以后，香港已经完全奠定了其转口港地位，据1880年中国海关统计，中国的输
入总值，香港占21%，输出总值则占37%。另据有关资料统计，1880年香港进出港船只为5,775艘，
总重量为5,078,868吨，1890年则达到8,219艘和9,771,743吨，10年间分别增加了42%和92%。在发
展贸易的同时，香港也陸续发展自己的工业，如船坞、火柴、肥皂、制缆、制糖、水泥行业，但规模
都还比较小。
在此期间，华商的财富迅速膨胀。70年代末，港督轩尼诗就曾在立法局表示，华人已成为港岛的
最大业主，港府的税收有90%來自华人；1881年他又透露，香港每季缴地税1,000元的业主18人中，
除怡和洋行一家外，余17人均为华人。政治上，华人也开始崛起。1880年，伍廷芳出任立法局议员，
这是华人在该局任职之始。其后，黄胜(1884)，何启(1890)等人都先后出任立法局议员。随后华人在
港政治、经济势力的崛起，为了建立统一的华裔组织，1896年成立了第一个华商社团－－中华会馆(即
现“香港中华总商会"前身，担负起“聯乡谊而通商情”的作用。中华会馆的成立标志著华商已经形成一
支在政治、经济上不容忽视的力量。1894年8月23日，英殖民地大臣里本曾对港督羅便臣說：“在英政
府保护下，香港已变成一个华人社会而不是英人社会……而华人居留地从來是香港繁荣的一个重要力
量。”
1860年英国割占了南九龍后，港岛与九龍形成了彼此相望的“双城”。通过辟山填海和伸展，港岛
方面由坚尼地城到 鱼涌，九龍方面则由油麻地到大角咀、红磡、马头角，都填海建成商业区。居民
也从1860年的95,000人(其中外国居民2500人)，增至1898年的254,400人(其中外国居民15,190人)。
经过将近40年(1860-1898)的发展，香港最终确立了其转口港的地位并得到了一定的发展，管理、银
行、保险、船运等方面的服务随之兴起。1898年6月9日英国政府又强迫清政府签订了《展拓香港界
址专条》，强行租借新界。以此为标志，香港经济的发展进入了转口港时期的第二阶段。
2．第二阶段(1898-1950)
新界，拥有975.1平方公里以及广阔的水域。英国强租新界之后，使香港原有的陸地面积(包括港
岛和九龍司)骤增11倍之多，为香港后來的经济发展特别是工业提供了重要的条件。过去地处边界的
油麻地、旺角等变为中心地区，70年代以后兴起的新市镇，也全部分布在新界的九龍半岛上。原來聚
居在新界400多个村庄的100,000居民，也使人口骤增1/3以上。
香港的发展在这50多年(1898-1950年代初期)中，出现了大起大落的变化，先后经受了兩次世界
大战的冲击和世界性经济危机的影响，直到20世纪40年代后半期才得以重建香港的经济秩序并逐步完
成向工业化时期的过渡。
在英租新界后的最初10多年中，香港经济仍有较快的发展，转口港的地位得到进一步的加强。
1911年，对后來香港经济发展有重大影响的广九铁路全线通車，内地输港货物由此一部份可以通过铁
路直接抵港。另一方面，來港船只与转口货物也有较大增加，1914年达到创纪錄的23,740艘，载重总
吨位达22,069,878吨，分别比1898年增加了115%和66%。同时，香港政府的税收也有较大幅度的增
加，如战前的1913年为8,512,308元，比1898年的2,918,159元增长了近2倍。
1914-1918年爆发了第一次世界大战，英国是主要參战国之一，因此香港间接处於战争狀态之下。
在大战的四年间，香港的转口贸易大致上处於停滞狀况，甚至略有下降，直至战后的第二年还未能恢
復到战前1913年的水平，这种連续几年徘徊不前的情况是英占香港以來所首次出现的。但是，香港的
造船业却利用欧美船只因大战而减少的空隙，大力加以发展，黄埔、太古以及海军船坞，相继走上了
造船、修船的“黄金时代”，并在战后维持了相当长的一段时间。
第一次世界大战后，香港积极利用欧洲工业衰疲的空档，开拓国际市场．经济发展渐趋平稳。至
1924年，进出港总吨位已达35,471,671吨，比战前最高年份1913年增长了55%。此后，由於爆发了
省港大罢工，香港的进出口贸易、工业等方面均一度受到影响，至1927年后才渐有恢復。据统计，1930
年香港对外贸易总值为81,300万元，比1921年的43,260万元增长了88%。
20世纪30年代初期，爆发了长达4年之久的世界性经济危机，世界贸易额减少了2/3，香港也受到了
严重的冲击，港元暴跌，每元仅值1先令左右。从香港的对外贸易总值看，整个30年代贸易额大致维
持在10亿元左右，其中以1935年为最低点。但是，香港的工业发展却从30年代开始渐有起色。1936
年，香港启德机场投入民用，这对后來香港经济的发展有很大的作用。
1932年，英聯邦在加拿大渥太华开会，讨論了英聯邦特惠税协定．规定凡是采用聯邦原料或勞工
至少50%的制成品，可在英国及其自治領市场享受特惠税待遇。香港於1934年加入该协定。此举对香
港工业的发展产生了一定的影响。至1940年，在港设立的工厂约有800家，雇用工人约3万名，主要
有造船、棉织、胶鞋、电筒、罐头食品等行业。这对50年代香港工业的重建有积极影响。
1941年太平洋战争爆发，日军於12月26日攻占香港，直至1945年8月15日投降为止，香港经歷
了3年又8个月的日占时期。在此期间，日军实行了野蛮的法西斯统治，摧毁了战前所建立起來的大部
份工业，至1946年，工厂數目急剧下降为366家，外贸基本处於停顿狀态，房屋被毁达19,000单位，
居民被强迫遣散回乡。全港人口从1941年的160万锐减至1945年8月的60万。
战后的香港，一片废墟，纸币贬值，资产冻结，企业家和技术人员严重缺乏，情况十分惡劣。但
是，华人资本迅速返回，内地的人才、资金、设备等大量流入香港；香港与东南亚、英、美、澳、加
等国家和地区的经济聯系逐步得到恢復和加强。同时，英方也探取了一些比较明智的措施，例如汇丰
银行宣布承认日占时期发行的“迫签纸币”(DURESS NOTES)，恢復信誉，银行和外汇业务逐步恢復常
态。至1947年，香港进出口贸易总值增至27.67亿元，比战前最高年份的1931年的12.8亿元增长了
116%，1949年更是突破50亿大关，达到50.69亿元。
1949年10月，中华人民共和国成立后，英国采取了明智的行动，在西方国家中率先承认。港商
迅速充当了新中国与外界贸易往來的中介人。1951年香港的对外贸易总值激增至创纪錄的93.03亿
元，中国占港总贸易额的26.5%，达到24.67亿元，其中中国占港总进口的17.7%，占港产品出口(包
括转口)的36.2% ，均居第一位。这是香港转口贸易的鼎盛时期，香港经济也得以迅速恢復。
在这短短几年中，香港经济之所以得到迅速恢復，主要原因显然是由於对中国大陸的转口贸易所
带动。此外，战后人口也迅速增加，1947年便超过战前的水平，达到180万人，1950年达到206万人，
为香港的经济发展提供了丰富的勞动力资源。
但是好景不常，香港经济很快又受到一次严重的打击：1951年朝鲜战争爆发以后，帝国主义蓄意
与中国为敌，对华实行禁运。战后刚刚恢復和发展起來的香港转口贸易便一落千丈，1952年对外贸易
总值急剧下降到66.78亿元，比上一年锐减26.5亿元，几乎减少了1/3。同年对大陸的输出也从上一年
的16.04亿元降为5.20亿元。此后，香港的进出口贸易連续三年下降，经济前景岌岌可危。香港经济
向何处去？这是进入50年代以后所急待解决的问题。
(三)工业化时期(1950年代起)
1.从转口港时期向工业化时期的过渡(50-60年代)
20世纪50和60年代，香港经济逐步完成了从转口港时期向工业化时期的过渡，从而发生了划时
代的变化。
大陸解放前夕，内地的大量资金，设备从上海、广州等地流入香港，并带去了技术和管理人才。
同时战后我国内地工商界特别是上海的厂家从英、美等地订购了大量的纺织机械等工业设备．此时也
因大陸局势变动不再转入内地，而直接启运香港设厂投产。据有人估计，1946-1950年间，以商品、
有价证券、黄金、和外币的形式从中国大陸流入香港的资金不下5亿美元。在1949年第一季度申请登
记设厂的工厂中约有60%是从内地迁港。这些内地迁港工业包括纺织、橡胶、五金、化学、火柴等，
对於战后香港工业的重建与发展有重大作用。与此同时，面对著局势的变化，过去一直占据优势的英
资财团(例如怡和财团)有一些表现出信心动摇。怡和大班约翰.凯瑟克曾经发出“我们的好日子已经过去
了”的悲哀，采取股票上市，变卖资产，套取现金等手法，准备后路。而汇丰以及渣打银行则采取了
一些比较明智的措施，为香港的工业发展包括纺织、成衣、金属制品、塑料、化学工业、船舶修造、
饮料、香烟等提供了相当數量的贷款。东南亚的华侨以及其他外资也大量流入香港。据估计，仅
1949-1950年流入的资金约达10亿元之多。另一方面，除了英国和英聯邦国家作为香港制造品的重要
出口对象外，1953年美国容许港制品输入，此后美国逐步发展成为香港的最大出口市场。这一切无疑
对香港的经济发展都起了一定的推动作用。
就是这样，香港逐步获得了工业化所必需的资金、技术、设备、勞力以及市场等条件，尽管在
1957-1958年间的世界经济危机使经济发展速度到影响，但它终归完成了从转口港时期向工业化时期
的转变。萌芽於30年代的香港工业，至1947年只有工厂961家，雇用人數47,400人；1959年激增至
4,541家，雇用人數达177,330人；1959年与1947年相比，厂家和雇用人數分别增加了3.7倍和2.7倍。
1959年，在香港的出口贸易中，港产品的比重已上升到69.6%，取代了转口贸易的地位。
进入20世纪60年代以后，香港经济(主要是工业、外贸)有了较快的发展，为70年代的经济起飞奠定
了基础。这时朝鲜战争已经结束；东南亚政局动荡，不少人夹带资金來港；内地因文化大革命的影响，
原准备在内地投资的华侨转而将资金投进香港；西方资本主义经济有了较快的发展，西方资本大量渗
入香港；而香港本身除了1967年曾发生反英抗暴而受过短暂的冲击外，政局一直比较稳定，这就为香
港经济的发展创造了有利的环境，棉纺、织布、制衣、塑料以至新兴的电子、钟表、玩具业等，都有
较大的发展。1960-1969年，香港制造业工厂从5,346家增加到14,078家，雇用人數从224,,400人增加
到524,400人，分别增加了1.6倍和1.3倍。同时期的港产品出口值则从28.67亿元增加到105.18亿元，
增加了2.7倍。进出口贸易总值也从98.01亿元增加到280.9亿元，增加了1.9倍。此外，房地产、建筑、
金融业等也相应有所发展。
2.工业现代化、多元化和国际金融中心的形成
(70年代后)
70年代以來，则是香港工业向现代化、多元化发展和国际金融中心的形成阶段。
70年代的香港经济，不論是在加工工业、对外贸易还是交通运输、金融、建筑、旅游等都有迅速
的发展，逐步形成一个以加工工业为基础、以对外贸易为主导、以多种经营为特点的工业城市。
以工业为例，香港注册厂家从1970年的16,507家增加到1980年的45,025家，雇用人數则从
549,178人增加至907,463人，分别增加了1.7倍和0.7倍。1980年，港制品输出为681.71亿元，占出口
贸易总额的69.4%，从事制造业人數则占总就业人數的40%左右。据统计，1980年香港总产值(时值)
为1,060亿港元，按人口平均的产值为20,933元(约合4,080美元)，在亚洲仅次於日本而略高於星加坡。
70年代香港工业的发展过程，具有一些与其他国家和地区不完全相同的特点：出口导向，工业与
贸易有共生关系；轻工业占优势；小型企业占多數，适应性强，等等。这些特点是由香港本身所固有
的小环境决定的。香港本身缺乏自然资源，工业原料和半制成品主要依赖进口；人多，地小，但拥有
世界天然良港；内部市场有限，产品大部份需要出口。香港工业的发展，从原料的输入到产品的输出，
都得依赖於对外贸易，如果没有外贸，香港工业以及整个经济就会窒息。另一方面，由於轻工业具投
资较少、生产周期短、资金周转快、适应性强等优点，所以香港一开始便走上发展轻工业的道路。目
前，香港轻工业的工厂數、雇员數和出口额在工业中均占95%以上。在轻工业中，又比较集中於成衣、
纺织、塑胶、玩具以及电子、手表等行业，1980年这些行业出口额约占香港制品出口总额的72%。其
中60年代发展起來的电子工业的重要性日益增加，1980年出口的电子产品83.06亿港元，占港产品出
口总额的12.3%，雇用工人88,883名，成为仅次於制衣业的第二大行业。此外小型企业居多又是香港
工业的另一特点。以1978年为例，雇员在50人以下的小型工厂占全港工厂总數的92%，雇员人數占
41%，而且工厂的平均人數还有下降的趋势。企业规模小，生产容易调整，适应性比较强。在同一时
期，香港的对外贸易也令人为之侧目。1980年的贸易总额已经突破2,000亿元大关，达到2,098.94亿
元，比1970年的328.46亿元增加了5.4倍，居世界第20位。其它如交通运输、旅游业等也有较大的发
展，被誉为国际航空中心、海运中心和旅游中心。此外畸形发展起來的房地产业尤为引人注目，这裏
限於篇幅，就不一一枚举了。
在这一阶段经济发展中，特别值得一提的是香港金融业的崛起，成为仅次於紐约、倫敦的第三个
国际金融中心和仅次於倫敦、苏黎世的世界第三大黄金市埸。
香港作为一个国际金融中心，是在有利的政治、经济、自然条件下形成的。70年代以來，香港政
局比较稳定，与东南亚、日本、欧美各国的聯系日益密切，同时，随著香港经济特别是工业的崛起和
房地产的畸型发展，它需要金融业的发展予以配合，这是促进金融中心的形成和金融资本发展的必要
前提。在这样的形势下，大批跨国金融机构涌进香港，使香港的金融结构和经营业务发生巨大的变化，
日趋国际化。从地理上看，香港处於一种适中的地理位置上，是世界上最大的自由港之一，处於有利
的时差区内，可以充当紐约与倫敦金融市场的中继站；这一有利的条件，加上港英当局所采取的不干
预政策，使得香港地区的信贷等活动特别活跃。1978年3月，港英当局撤消了不增发银行牌照的禁令，
在短短的1年多时间内，持牌银行即增加了41家，支行數目也大增。在香港金融領域中，外资的活动
尤为突出。据港英当局统计，至1982年底，在香港的131家持牌银行中，有94家的资本來自香港以外
的19个国家和地区，约占72%；而在财务公司和保险公司中，外资则占80%。至1982年底，世界最
大的100家银行中，有63家在香港设立分行或办事处。香港作为国际金融中转站的作用日益加强，各
行对国外供款和预付款在10年中从2.04亿元增至207.78亿元，年增58.8%，其中最多为印尼、南朝鲜、
台湾、马來西亚、日本、澳洲、巴拿马、菲律宾、泰国、印度、新西蘭等，基本上是亚太地区。财团
聯合贷款數量大，范围广，一些跨国银行、财团相继取得20多家华资银行的部份股权，如汇丰对恒生
(61%)，美国花旗银行对远东(76%)，日本三菱对廖创兴(25%)，富士银行对广安(55%)等等。当地登
记的持牌银行中，接受外资某种控制的己过半數。
香港作为一个国际金融中心，对其利弊一直有所争論。但是，它对於促进今天香港经济的繁荣局
面，显然有著重要的积极作用。

❺ 香港百年来经济文化的发展希望细一点：）

在香港经济发展的历史中，经历了两次经济转型。1950年以前香港经济主要以转口贸易为主。从50年代起香港开始工业化，到1970年，工业出口占总出口的81%，标志著香港已从单纯的转口港转变为工业化城市，实现了香港经济的第一次转型。70年代初，香港推行经济多元化方针，香港金融、房地产、贸易、旅游业迅速发展，特别是从80年代始，内地因素成为推动香港经济发展的最主要的外部因素，香港的制造业大部分转移到内地，各类服务业得到全面高速发展，实现了从制造业转向服务业的第二次经济转型。

* 香港经济的发展历程

今天的香港已发展成为亚太地区的国际贸易、金融和航运中心。2000年，香港的本地生产总值达到12717亿港元，贸易总额达到32307亿港元，是世界第十大贸易实体，港口集装箱吞吐量达到1810万箱，居世界第一位；有154家银行机腹，拥有外资银行数量居世界第三位；2000年末香港股市总市值达48625亿港元，居世界第九位；外汇市场每日成交额达790亿美元，居世界第七位；2000年末外汇储备高达1075亿美元，居世界第三位。
* 香港经济发展的优势

香港的优势在于其属国际化的城市，拥有便利的营商环境、完备的法律体制、自由贸易政策和资讯流通、公平开放的竞争，以及金融网络、通讯基建网络等便利因素。此外，香港拥有庞大的财政储备和外汇储备、自由兑换的稳定货币、以及低税率的简明税制等优势条件，使得香港发展成为具有很强竞争力的地区之一。

* 香港的经济结构

随著香港制造业向内地转移，规模不断扩大，香港的公司逐步演变成负责集资、采购、设计、推销、货物中转的生产控制中心和服务中心，香港服务业逐渐由为本地制造业服务转而为整个珠江三角洲地区的制造业服务。服务业在本地生产总值中所占比重已由1980年的67%上升至1999年的85.4%。香港的服务业包括批发零售、对外贸易、饮食及酒店业、运输及通讯业、金融保险业、地产业，以及法律财会等专业服务行业。在各服务行业中，金融保险、地产和商用服务业所占比重最大，占当地生产总值的26%；其次是批发零售及进出口贸易、饮食及酒店业，占34%；社区、社会及个人服务业占20%；而运输仓储及通讯业则占9%。

香港的制造业以中小企业为住，素以灵活应变见称。制造业目前仍以纺织业和制衣业为主，其它还包括玩具业和电子业、印刷和出版业、机械、金属制造、塑胶以及珠宝钟表等行业。制造业在香港本地生产总值中所占比率1999年为5.7%。

* 香港与祖国内地的经济联系

70年代末，内地改革开放，为香港经济发展提供了广阔的空间，两地经济合作逐渐发展到一个新的阶段。目前香港绝大部分制造业都已转入内地发展，企业规模不断扩大。香港的服务业则为两地间的投资和贸易活动提供各项服务，迅速增长。大量的内地企业来香港上市筹资，促进了香港金融证券业的发展。内地是香港最大的贸易伙伴，香港的转口贸易主要围绕内地进行，20年来，香港对外贸易额成倍增长。同样，多年来，香港充当了内地引进资金、技术、管理的重要对外窗口和中介，对改革开放以来内地经济的快速发展起了十分重要的促进作用。长期以来，两地经济在相互促进中得到了共同发展。

随著中国即将加入世界贸易阻止，进一步扩大对外开放和进行西部大开发，将给香港经济发展带来新的契机，其桥头堡的作用会更加重要，香港作为国际金融、贸易、航运和信息中心的地位会进一步得到巩固和提高，两地经济一体化趋势会不断加强。

香港经济形势

2000年，香港经济摆脱亚洲金融危机的影响，本地生产总值增长10.5%，是1987年以来的最高增长率。金融市场总体平稳，政府财政状况稳健，进出口贸易增长强劲，航运业表现优异，旅游业畅旺，失业率下降，通缩明显收窄，表明香港整体经济已经恢复正常。展望2001年，香港经济将继续保持增长。由于经济总量已经接近历史最高水平，加上外部环境存在不确定因素，因而经济增长速度将会放缓。

* 2000年香港经济形势

2000年，香港经济承接上年复苏势头，实现高速增长,整体经济基本摆脱亚洲金融危机的影响，经济活动已经恢复正常。

* 本地生产总值增长强劲

2000年，香港本地生产总值以现价计算为12717 亿港元，以1990年固定价格计算为8937 亿港元。与亚洲金融危机前的1997年比较，分别减少522亿港元和增加647亿港元。

香港经济第一季度增长14.1%，第二季度和第三季度增幅均为10.8%，第四季度增长6.8%。全年经济实质增长10.5%，是1987年以来的最大增长幅度。从形成本地生产总值的各个组成部分看，消费、投资和对外贸易均有较大幅度的增长。

消费需求回升力度加大。2000年，政府消费实质增长2.1%，私人消费实质增长5.4%。私人消费增加较多，主要是经济明显好转及失业率下降，消费者信心增强。同时，旅游业兴旺，也刺激了消费需求的上涨。

投资止跌回升。2000年，本地固定资本形成总额为3278亿港元，增长8.8% ，在1999年下降17.4%的基础上止跌回升。其中私人投资增长12.7%。私人投资回升，主要是企业赢利增加和营商前景看好，机器和设备购置增加较多。

对外贸易增长强劲。2000年，香港对外贸易在外部需求增加的带动下出现强劲增长。有形贸易方面，全年进出口总额为32307亿港元，增长17.8%。整体出口15727亿港元，增长16.6%；进口16580亿港元，增长19%。?统计，香港对主要贸易伙伴美国、英国、日本、德国、新加坡的货物出口分别增长14%、15%、23%、17%和19%。内地是香港的第一大贸易伙伴，达12580亿港元，增长18.9%。

无形贸易方面，服务输入为1855亿港元，服务输出达3340亿港元，盈余1485亿港元。抵消有形贸易赤字后，综合盈余632亿港元。

* 政府财政稳健

香港的财政年度为当年4月1日到次年3月31日。1999/2000年度，财政收入2329亿港元，支出2230亿港元，赤字99亿港元，财政储备4443亿港元。

2000/2001年度，财政预算收入2442亿港元，预算支出2504亿港元，预算赤字62亿港元。由于外汇基金及卖地收益减少、地铁上市集资额低于预期等因素，预计财政赤字将扩大到114亿港元。

为了刺激经济、巩固经济复苏成果，特区政府采取了一系列财政政策。例如∶拨专款支持多项培训和再培训计划，提升市民就业能力；调低股票交易印花税10%，维持金融市场的吸引力，提高香港在国际金融市场的竞争力；延长柴油税减税期限，降低税负；将豁免电动汽车首次登记税期限再延长三年等。积极的财政政策为香港经济全面复苏创造了良好的环境。虽然出现少量财政赤字，但政府财政状况总体看是稳健的。

* 金融市场基本稳定

2000年，香港金融市场基本稳定，主要表现在∶

* 联系汇率机制运行正常。市场港元对美元的即期汇率从1月份的7.778微升到12月份的7.798。全年港元汇率紧贴美元的走势，对所有主要货币均增强。受美国加息的推动，银行公会三次加息0.75个百分点。为了降低货币结算风险，启动了美元结算系统，香港国际金融中心的地位更加巩固。

* 银行业经营稳健。至2000年末，银行业总资产为66592亿港元，轻微下降1.9%；银行存款为34823亿港元，增长9.6%；但银行贷款24626亿港元，下降12.5%，已连续26个月下跌。银行贷款下降，主要是在经济转型时期，地产市场不活跃，新的经济增长点不明，银行贷款较为谨慎所致。银行的资产质量有所好转，呆坏帐比例趋于下降，第一季度为9.3%，到四季度已降至7.3%。主要银行的盈利水平普遍良好，增长幅度均在20%左右。

* 股市运行基本正常。2000年，香港股市虽出现较大起伏，但运行基本正常。在香港经济向好、外部经济增长、预期中国加入世贸组织以及美国股市下挫、本地利率较高、国际石油价格波动等因素交叉影响下，恒生指数呈波浪走向，在13700点至18400点区间波动。3月28日 升到18302点的历史最高点。其后因美国加息、美股下调的影响，恒生指数反复下挫，5月26日，跌至当年最低13723点。虽然夏季出现反弹，但在国际原油价格飙升、美股再次暴跌等因素影响下，恒生指数再告下跌，年末收市报15096点，下降11%。但股市总市值达48625亿港元，增长2.7%；全年总成交额31319亿港元，增长63.2%；日均成交额127亿港元，增长65.4%。

* 股市集资功能进一步增强。2000年，上市公司在香港股市集资总额达4483亿港元，其中香港中资企业集资2909亿港元，内地国有企业集资518亿港元。

* 债券市场发展健康。亚洲金融危机以后，香港的债券市场呈现出发展趋势，2000年债券发行量达4556亿港元，比上年增加391亿港元，增长9%。

* 通缩压力减缓

自1998年12月以来，综合消费物价指数持续25个月下跌。但在2000年跌幅呈逐月收窄趋势，1月份跌幅为5.3%，12月份跌幅收窄至1.8%。全年跌幅为3.7%，虽然通缩状况难以改变，但跌幅已比上年缩小。

* 失业率逐步下降

2000年，香港的失业率虽然较高，但有所缓和。1月份，失业率由上年6.2%的高位下降到5.7%，以后逐月降低，12月份为4.5%，失业人数由年初的20.9丌人减少到15.1丌人，各主要服务行业就业人数均明显上升。香港的失业人群，集中在建造业和制造业，主要原因是经济结构由传统制造业向以资讯科技产业转型，传统行业中不断有劳动人口被淘汰出来。

* 主要行业发展健康

2000年，香港主要行业的表现良好，发展健康。

* 房地产业 2000年香港房地产业继续调整。前七个月楼宇买卖价格平稳，但成交合约宗数和金额持续下降；八月份以后，市场状况有所改善，楼宇买卖价格轻微回升，成交合约宗数和金额增加。全年楼宇买卖合约宗数和金额分别为85744宗和2225亿港元，下降12.9%和13.3%。

* 旅游业 2000年，香港旅游业再创佳绩。访港旅客人次创历史新高，达1306丌人次，增长15.3%，高于10.8%的世界平均水平；旅游收益在持续三年下降后出现增长，达615亿港元，增长16%，高出世界平均增幅9个百分点。根?世界旅游组织统计，以旅客人数计算，香港全球排名14位，在亚洲仅次于内地。

* 零售业 2000年，香港零售业转好，量值齐升。?统计，全年零售业总销售价值达1867亿港元，增长3.8%，销货数量则上升8.1%。零售业在经济复苏和旅游业增长的带动下，几乎所有主要零售类别商品的零售量均告上升，升幅较大的类别依次是汽车及汽车零件、其他耐用消费品、家具及固定装置、鞋类及有关制品和服装。

* 航运业 在香港进出口贸易高速增长的带动下，香港航运业表现优异，国际航运中心地位进一步巩固。在港注册的船舶总种位达到1071丌种的历史新高，显示投资者对香港充满信心。集装箱吞吐量继续保持世界第一，近1810丌标准箱，增长11.7%。航空客、货运量均创新记录，其中，货运量为224丌公种，居全球第一，增长13.5%；客运量为2300丌人次，增长8%。

* 建诛业 2000年，香港主要承建商完成的工程名义总值为1218亿港元，下降3.6%。主要是一些大型住宅楼宇发展项目已经完成，新的项目工程进度仍然缓慢。其中，公营地盘完成工程比较稳定，私人地盘完成工程下降幅度较大。建诛市场仍未走出困境。

* 电讯业 2000年，香港电讯业日新月异。在有线电话服务方面，固定电话线数达390丌条，增长3%；其中，商业用户增加5%，住宅用户增加1%。人均电话密度约为每100人拥有58条电话线，是亚洲电话密度最高的地方之一。图文传真线有40多丌条，增长5%，占商业电话线的23%。随著香港大力发展资讯科技，互联网用户大增，使用量达11亿分钟，增长1%。无线电话服务方面，用户数量为520丌，增长31%；流动电话渗透率达77%，为全球最高地区之一。

2000年香港经济增长强劲，但存在的问题也不容忽视。一是经济结构性调整任重道远。创新科技产业成长为新的经济增长点尚需要时日。二是失业率仍然较高，通货紧缩依然存在，经济发展的内力还不足。此外，2000年香港经济的高速增长，是在基数较低、并主要依靠外部需求带动取得的。就经济总量而言，还刚刚达到亚洲金融危机前的水平，因而经济强劲增长是伴随著经济结构调整的恢复性增长。

* 2001年香港经济展望

* 世界经济环境 2001年，世界经济将继续保持增长态势，但增幅减缓。美国经济在持续10年高速增长后，已开始放缓。2000年第三季度，国内生产总值增长2.2%，低于第二季度5.6%的增长幅度，第四季度更跌落至1.1%。2001年1月份，制造业活动状况指数为41.2%，降至10年来的最低点；企业盈利警告不断，企业破产和倒闭现象增多；2月份，消费者意见指数为87.6%，是7年来最低点。但由于美国的劳动生产率仍保持增长，美联储在1月份和3月份三次调减利率，布什政府又将采取减税政策刺激经济，因而美国经济前景仍不明朗。

* 欧洲经济发展势头趋于好转。由于欧洲经济对美国的依赖较少，受美国经济的拖累不大。随著主要国家减税及就业状况明显改善，欧元回稳资本流入增加，石油价格下降、通胀压力减缓并得到控制等有利因素的推动，消费和投资出现了良性循环。欧盟委员会预测，欧洲经济将增长3.2%。

* 日本经济复苏放缓。日本经济在经历10年经济衰退后，2000年首两季出现复苏迹象。但是，第三季度，经济重新调头向下出现负增长。2001年1月份又出现4年来首次贸易赤字。显示日本经济复苏阻力较大。同时，日本政局不稳和巨额企业坏帐无法消除，也将阻碍经济增长。目前，日本经济正处于复苏和衰退的十字路口，前景还不明朗。

* 亚洲其他国家和地区2000年普遍走出了金融危机的低谷，逐渐复苏。但由于受美国经济放缓的影响，菲律宾、印尼等国政局不稳，经济增长速度将明显放缓，对香港的需求减少。

* 中国内地将继续实施积极有效的财政政策和稳健的货币政策，进一步扩大内需，促进经济增长；国有企业三年脱困目标基本实现，建立现代企业制度和高新科技产业的发展将使企业充满活力；西部大开发和加入世贸组织将带来无限商机。虽然消费、投资和净出口将可能会放缓，但是，内地经济仍将保持7%左右的高速增长。内地经济持续的高速增长将为香港带来多方面好处，是保证香港经济稳定增长的最大动力。

* 全球贸易环境 总体看，2001年世界贸易环境将逊于上年，全球贸易增长趋缓。主要是因为美国经济放缓，日本经济停滞不前，东南亚国家和地区的经济增长减速，消费需求相对减少。作为香港最大的贸易伙伴，中国内地也难以保持2000年的贸易增长速度。但是，欧洲经济向好，内地经济持续增长，加入世贸组织和西部大开发等，将使内地对外贸易保持较高水平，这有利于香港对外贸易保持稳定增长。

* 国际金融市场 2001年，国际金融市场存在动荡因素。股市方面，随著经济明显放缓，美国股市将持续调整。如果下调幅度过大，可能引发全球大部分股市剧烈动荡，香港股市也不能幸免。汇率方面，由于美国新政府仍然维持强美元政策，美元汇价基本稳定；欧元区经济好转，欧元将回归高位；日元受日本经济拖累，将在低位徘徊。由于港元实行联系汇率，汇率走势与2000年相若。利率方面，由于经济放缓，美国将进入减息周期，香港将会追随美国减息。

* 总之，由于内地以及与香港经济发展关系密切的美国、欧洲等地经济保持增长，会相应带动香港出口贸易、服务业和金融业的增长。

* 本地因素 香港经济发展的内在因素将会好于去年，并呈现健康稳定的成长。联系汇率制度下，在美联储三次降低利率后，香港高利率压力开始减缓，有利于经济的增长。内地加入世贸组织和西部大开发，有利于外资流入香港。在特区政府一系列稳定楼市政策出台后，消费者信心增强，楼市已渐趋活跃，逐步显现复苏迹象。随著香港经济的稳定增长，就业状况有望持续改善，通缩会逐步消失，消费物价将温和回升。伴随著企业效益的好转，已冻结2年的薪金开始解冻，大企业普遍加薪，将有效刺激内部消费需求。在上述一系列内外部有利因素的促进下，香港经济将出现稳定增长。

* 经济增长趋势预测

* 本地生产总值 2001年的经济在上年基数较高和全球经济减速的影响下，增长将放缓。由于内部因素好转，如果外部因素不出现重大变化，香港经济会出现4%左右稳定增长。

* 金融市场 由于美国股市不稳，2001年香港股市可能会出现较大的波动，但总体发展应该保持正常。香港的债券市场将继续健康发展，并保持稳定。利率在美国减息的带动下，可望继续下降约1个百分点。汇率可望保持稳定。

* 物价 随著经济持续好转，消费者信心增强，物价将止跌回稳，并出现小幅增长。

* 失业率 随著经济稳定增长和政府再培训计划的实施，失业率将趋稳。

* 主要行业 房地产业将趋于稳定，并有一定程度回升；旅游业在香港和内地双方共同推动下，将会保持增长；零售业随著经济稳定发展，会出现温和增长；航运业受全球经济放缓的影响，不会有大的增加；建诛业在建诛工程没有明显增加、建诛市场环境变化不大的情况下，不会有大的起色。

香港对外贸易形势

由于世界经济贸易增速加快，香港内外部经济环境显著改善，香港对外贸易在1999年恢复性增长的基础上，2000年出现多年来少有的高增长态势，成为2000年香港经济强劲增长的主要动力。2001年香港对外贸易将继续保持增长，但增长幅度将会减低。

* 2000年香港对外贸易增长强劲

* 商品进出口贸易高速增长

2000年，香港对外贸易总额为32307亿港元，增长17.8%，比历史最高水平的1997年增长5.2%。其中出口15727亿港元，增长16.6%；进口16580亿港元，增长19%。2000年香港对外贸易的基本格局是进口、转口和港产品出口全面大幅增长，基本上都是过去七年来的最高增幅，说明已摆脱亚洲金融危机的阴影，进入实质性增长。特别是港产品出口一改过去4年大幅滑落的局面，出现较大幅度增长。

* 转口贸易增长强劲 香港的整体出口由转口和港产品出口两部分组成，其中转口额约占88.5%，港产品出口占11.5%。转口贸易主要是将中国内地商品转口至世界各国和将世界各国商品转入内地。由于外部市场环境改善和中国内地经济、进出口贸易的高速增长，2000年香港转口贸易强劲增长，总额达13917亿港元，增长18.1%，这是自1994年以来的最高增幅，比1999年增幅高出16.4个百分点。转口贸易额占香港整体出口额的比重进一步提高，由1999年的87.4%上升到2000年的88.5%。

* 港产品出口止跌回升,

2000年，香港本地产品出口扭转了自1996年以来的下滑局面，全年出口1810亿港元，实现了6.1%的增长，与1999年下降9.5%形成鲜明对比，但数量上仍仅相当于1995年的78%。香港本地制造业绝大多数已转移到内地，在中国加入世界贸易组织之后，这种转移还将继续进行，因此，香港本地产品出口下降趋势将会是长期的。

??港产品的出口结构主要以劳动密集型的纺织成衣、轻工和电子电器产品为主。其中出口额较大的商品有纺织及成衣866亿港元、电子电器433亿港元、首饰57亿港元、印刷品46亿港元、钟表57亿港元、塑料制品28亿港元，金属制品15亿港元。增长较快的有金属制品(81.8%)、电动机械(19.9%)、塑料制品(13.9%)。

* 外发加工贸易快速增长

香港的外发加工业务即港商在内地的加工贸易，是两地贸易的主要组成部分。2000年香港外发加工贸易快速增长，1-9月底，香港输往内地的外发加工估计货值为2052亿港元，比上年增长20.7%，占输往内地总货值的51.7%；由中国内地进口的外发加工制成品估计值为4158亿港元，增长19%，占从内地进口总货值的79.1%。

香港外发加工贸易额占到两地贸易总额的67.6%。这是多年来香港制造业大量迁移内地的结果。内地进一步完善加工贸易政策，对香港外发加工贸易的发展起到了积极的推进作用。

* 对主要国家地区出口全面增长

中国内地为香港第一大贸易伙伴，两地间的贸易额占香港贸易总额的38.9%。2000年，香港与内地贸易额达12580亿港元，增长19%。其中香港对内地出口5430亿港元，增长20.8%，高于香港整体出口增幅4.2个百分点；自内地进口7150亿港元，增长17.7%。

2000年，香港对亚洲、西欧、北美洲和大洋洲等传统出口市场全面增长。其中对亚洲出口增长20.4%，西欧增长10.4%，北美洲增长13.8%，大洋洲增长16.6%。

从国别和地区看，香港对美国、日本、英国、德国、台湾地区和新加坡的出口分别增长了23.2%、19.4%、12.7%、13.7%、20.8%和13.4%，增幅比上年均有大幅提高。

* 进口增长迅猛

2000年，香港实现进口16580亿港元，增长19%，而1999年则是下降3%。从地区结构看，内地是香港最大的进口货品供应地，占进口总值的43%，其他主要供应地依次为日本、台湾、美国、韩国和新加坡，分别占12%、7.5%、6.8%、4.9%和4.5%。进口增加的原因主要是转口增长加快和本地经济恢复增长、本地销售扩大。

* 2001年香港对外贸易将继续增长

香港是国际贸易中心，是中国内地对外贸易的重要桥梁，其对外贸易的发展趋势，既取决于世界经济贸易的增长，又取决于中国内地经济贸易的发展状况。展望2001年，世界经济将在调整中发展，中国经济将保持稳定增长，在这一大环境下，预计香港对外贸易将保持平稳增长的态势。

世界经济在调整中发展，香港对外贸易有一个稳定的外部环境。

2000年世界经济增长强劲带动了全球贸易的增长，是近10年来增长最快的一年，?国际货币基金组织预测，2001年全球经济增长速度将有所回落，但仍会保持在4.2%的较高增长速度，有利于全球贸易的持续增长。

2000年美国经济强劲增长，但第四季度已明显开始放慢。目前美国通货膨胀率仍被有效地控制，美国大公司并无出现严重亏损，联邦储备局已连续降息，调节宏观经济的利率杠杆正在发挥作用。一般的估计，美国经济将会实现软著陆，出现经济衰退的可能性不大，下半年有望恢复增长。美国经济放缓虽对消费开支会有影响，但预计只是消费开支增速减慢，对香港、内地价廉物美商品的进口需求影响较小。

2000年欧盟经济结构的调整加快，欧元区内出口旺盛，内需活跃，长期困扰欧盟的失业率问题逐步得到缓解，?欧盟委员会预测，2000年欧盟经济增长率为3.5%，预计2001年欧盟经济将保持平稳增长，但增速略为降低。

2000年日本经济复苏力度逐渐加强，政府的公共支出继续带动经济增长，消费者信心增强，企业收益有所恢复，投资有所增加，经济增长率实现1.5%的正增长。但日本经济中的一系列结构性问题仍未得到根本解决，2001年只会是一个温和的复苏年份，经济增长率可望维持1%-1.5%。

东亚经济已摆脱金融危机所带来的负面影响，在外需旺盛，内需逐渐扩大的带动下，2000年亚洲多数国家的经济增长保持良好的势头，韩国、印尼、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾的出口均保持两位数增长，对外贸易呈现大量盈余。东亚国家经济对出口的依赖性较强，个别国家政局不够稳定。展望2001年，东亚经济可望继续今年的走势平稳增长，但增速会略为回落。

* 中国内地经济持续增长，是香港外贸增长的重要保障

2000年，中国内地国内生产总值首次突破一丌亿美元大关，增长8%；进出口首次突破4000亿美元，增长31.5%，其中出口增长27.8%。2001年是中国第十个五年计划的第一年，预计国内生产总值将保持7%的增长，对外贸易增幅将有所回落，预计目标为8%。

中国内地将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，促进投资和消费的进一步增长。2001年1月中国内地再次降低进口关税，平均税率从16.4%降至15.3%，同时继续完善各项鼓励出口的措施，有利于内地和香港对外贸易的增长。随著内地加入世贸组织和西部大开发战略的具体实施，内地对外开放进入一个新的时期，将给港商带来更多的商机。

* 香港经济的实质增长，是香港外贸增长的重要内因

香港经济自1999年第二季度开始恢复正增长，2000年香港本地生产总值更取得10.5%高增长，是自1987年以来的最大增幅。本地消费开支增长5.4%，投资增长8.8%，通货紧缩遂步好转，综合物价指数降幅明显收窄，失业率亦从1998年的6.3%降至2001年1月的4.3%，这表明香港经济已恢复正常发展。本地投资、消费趋旺，是香港进出口快速增长的原因之一。

2001年香港经济会继续保持增长，但升幅将放缓。预计本地生产总值增长4%，出口增长5.5%，香港经济的持续增长，是香港外贸增长的重要内因。

* 制约香港对外贸易发展的因素不能忽视

世界经济增长中存在著的一些不确定因素将直接影响香港对外贸易的发展。美国经济增长的走势还不明朗；世界石油价格还可能出现较大的波动；局部地区金融领域中的深层次问题尚未解决；区域贸易协定带来的贸易分流和贸易保护主义抬头，扭曲正常贸易，都可能影响香港的贸易增长速度。

❻ 中海地产的发展历程

从1988年开始，中海地产发挥在香港房地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州等地进行房地产开发、基本建设投资和物业管理服务，业绩卓著，声誉隆隆。截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。
中海地产自进军内地市场以来，秉承“诚信卓越，精品永恒”的经营宗旨，以过程精品塑造楼楼精品，在深圳投资开发了海富花园、海丽大厦、海滨广场、海连大厦、中海苑、中海华庭、中海阳光棕榈园、中海深圳湾畔、中海怡美山庄、中海日辉台、中海月朗苑、中海香蜜湖一号、中海怡瑞山居、中海大山地、中海半山溪谷、中海西岸华府等十几个项目；在上海投资开发了海华花园、海兴广场、海丽花园、海天花园、中海馨园、叠翠别墅、海悦花园、和平花苑、翡翠湖岸别墅、中海瀛台；在北京开发了中海雅园、中海紫金苑、中海馥园、中海凯旋、中海枫涟山庄、中海安德鲁斯庄园、中海瓦尔登湖；在广州发展了东山广场、锦城花园、中海云麓公馆、中海锦苑、中海名都、中海康城、中海蓝湾、中海观园国际、中海花城湾、中海锦城南苑、中海璟晖华庭；在成都开发了中海名城、中海格林威治城、中海国际社区、中海常春藤花园；在长春开发了中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都、中海金域中央、中海国际社区；在西安开发了中海华庭；在中山开发了中海翠林兰溪园；在南京开发了中海塞纳丽舍；在苏州开发了中海半岛华府、中海湖滨一号；在佛山开发了中海千灯湖一号、中海万锦豪园、中海金沙湾；在宁波开发了中海东湖观邸等项目，这些项目都在当地成为当时引领房地产发展潮流的优质名牌项目，并多次缔造了数天数夜排队买楼的佳话。公司多次名列“全国外商投资双优企业”、“广东省最大外商投资企业”等排行榜或名录。2004年至2006年，中海地产连续3年被国内权威机构评为中国房地产行业领导公司品牌第一名，品牌价值达数十亿元。2006年，还相继荣获中国房地产百强企业综合实力TOP10、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力TOP10、中国最佳品牌20强、中国蓝筹地产榜首企业、中国25大典范品牌企业、国家质量信誉AAA等级企业、信用档案管理先进企业等荣誉称号。

❼ 香港地产史。。有这本书吗

香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。

香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。

1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。

1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。

90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

❽ 香港房地产的历年走势

我想这本书会适合你:

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不好意思, 那是香港中文大学图书馆里的一本书, 可从这里找:
http://library.cuhk.e.hk

或是到其他香港图书馆的网址去找.

若果要买书, 可试试香港商务的网站:
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❾ 香港、澳门、台湾、新加坡、日本等地房地产发展情况介绍

香港发展史
香 港 是 世 界 经 济 发 展 史 上 一 个 奇 特 的 例 子 。 在 殖 民 地 的 背 景 下 ， 加 上 中 港 之 密 切 联 系 ， 形 成 了 香 港 特 有 的 中 西 交 融 文 化 。 因 此 ， 香 港 在 过 去 数 十 年 的 发 展 历 程 中 ， 不 仅 受 到 西 方 经 济 的 影 响 ， 亦 同 时 受 到 内 地 的 因 素 的 影 响 。 是 故 ， 香 港 的 经 济 增 长 模 式 （ Growth Model ） 也 异 于 世 界 其 他 国 家 。 以 下 ， 我 们 会 先 回 顾 历 史 ， 看 看 香 港 如 何 在 独 特 的 环 境 下 发 展 成 一 个 亚 洲 的 枢 纽 城 市 。

战 前 的 香 港
香 港 在 南 京 条 约 签 订 后 被 割 让 予 英 国 ， 随 后 ， 英 国 宣 布 香 港 为 自 由 港 ， 由 此 时 起 ， 世 界 各 地 的 货 物 及 资 金 开 始 在 港 聚 集 。 凭 着 水 深 港 阔 的 天 然 港 ， 英 国 开 始 在 本 地 建 设 货 仓 、 码 头 等 海 港 设 备 ， 令 香 港 踏 上 了 转 口 贸 易 的 路 。
1896 年 ， 苏 伊 士 运 河 通 航 ， 大 大 缩 短 了 由 欧 洲 到 香 港 之 航 程 。 而 到 了 1911 年 ， 来 往 香 港 至 广 州 的 九 广 铁 路 亦 正 式 通 车 。 此 两 项 建 设 加 速 了 香 港 发 展 成 转 口 港 之 步 伐 ， 令 香 港 在 20 世 纪 50 年 代 前 在 转 口 贸 易 方 面 独 领 风 骚 。

战 后 的 发 展
日 本 在 香 港 三 年 零 八 个 月 的 统 治 几 乎 令 本 港 的 对 外 贸 易 全 面 停 顿 ， 香 港 面 临 第 一 次 经 济 打 击 。 到 香 港 重 光 后 ， 本 地 外 贸 又 重 震 声 威 ， 单 是 1947 年 至 1951 年 五 年 间 ， 香 港 外 贸 总 额 就 增 长 32.4 倍 ， 平 均 增 长 达 35.4% ， 大 大 超 越 了 战 前 的 水 平 。
可 是 ， 幸 运 之 神 并 没 有 长 期 眷 顾 香 港 。 1951 年 朝 鲜 半 岛 爆 发 战 争 ， 中 国 发 起 抗 美 援 朝 ， 联 合 国 因 此 宣 布 对 华 实 施 禁 运 。 由 于 中 国 一 直 以 来 是 香 港 对 外 贸 易 的 重 要 伙 伴 ， 本 港 经 济 因 此 而 受 到 沉 重 打 击 。
这 个 突 如 其 来 的 变 化 ， 促 使 灵 活 多 变 而 且 适 应 力 强 的 香 港 人 寻 求 新 的 出 路 — 轻 工 业 。 在 战 后 ， 大 量 内 地 人 涌 到 本 地 ， 他 们 带 着 的 资 金 及 技 术 为 香 港 发 展 工 业 创 造 了 极 佳 的 条 件 。
战 后 的 西 方 工 业 国 开 始 放 弃 成 本 不 断 上 涨 的 劳 动 密 集 型 工 业 ， 改 为 向 资 本 密 集 型 及 技 术 密 集 型 产 业 转 移 。 这 正 好 为 拥 有 大 量 廉 价 劳 工 的 香 港 带 来 一 个 机 会 ， 发 展 出 口 导 向 的 轻 工 业 。 在 十 多 年 间 ， 香 港 的 工 厂 数 目 增 加 了 八 倍 ， 工 业 制 品 出 口 占 总 出 口 八 成 。
这 是 香 港 的 第 一 次 经 济 转 型 ， 而 这 次 转 型 比 同 为 亚 洲 四 小 龙 的 地 区 如 台 湾 及 新 加 坡 早 了 六 年 至 十 年 ， 令 我 们 早 着 先 机 ， 在 亚 洲 工 业 领 域 上 叱 吒 一 时 ， 连 带 航 运 业 亦 因 此 而 受 惠 。

多 元 化 发 展
70 年 代 是 香 港 经 济 风 雨 飘 摇 的 时 期 。 台 湾 、 新 加 坡 及 南 韩 等 地 均 大 力 发 展 工 业 ， 出 口 额 先 后 超 越 香 港 。 其 后 欧 美 等 地 之 工 业 国 先 后 实 施 成 衣 入 口 配 额 限 制 ， 加 上 1973 年 石 油 危 机 引 发 之 股 市 大 泻 ， 无 疑 是 雪 上 加 霜 ， 令 香 港 陷 入 前 所 未 见 之 深 渊 。
面 对 如 此 严 峻 的 困 境 ， 香 港 人 发 挥 灵 活 多 变 的 本 色 ， 推 行 三 个 多 元 化 计 划 — 即 「 工 业 多 元 化 」 、 「 经 济 结 构 多 元 化 」 及 「 市 场 多 元 化 」 。 这 些 计 划 改 变 了 以 往 集 中 发 展 单 一 行 业 的 情 况 ， 多 个 行 业 如 金 融 、 贸 易 及 房 地 产 迅 速 发 展 ， 扩 大 了 香 港 的 经 济 基 础 。
金 融 服 务 业 的 起 飞
80 年 代 初 ， 由 于 世 界 经 济 出 现 衰 退 ， 各 大 工 业 国 采 取 激 烈 的 保 护 主 业 ， 令 本 港 产 品 出 口 面 对 很 大 的 困 难 ， 加 上 香 港 前 途 问 题 令 投 资 者 信 心 大 减 ， 香 港 的 经 济 全 面 低 落 。
直 至 1984 年 ， 中 英 两 国 公 布 《 联 合 声 明 》 ， 加 上 内 地 改 革 开 放 ， 香 港 在 内 地 发 展 的 带 动 下 ， 转 口 贸 易 大 幅 回 升 ， 金 融 服 务 业 借 机 发 展 ， 香 港 又 从 工 业 主 导 转 型 为 金 融 中 心 。
从 战 后 到 现 在 ， 香 港 经 济 以 波 浪 式 发 展 ， 经 历 多 次 起 跌 ， 而 每 一 次 起 跌 都 为 香 港 带 来 更 多 的 机 会 。 究 竟 这 段 传 奇 的 经 历 带 来 了 什 么 启 示 呢 ？ 本 网 页 会 集 中 分 析 香 港 的 工 业 、 航 运 业 及 金 融 服 务 业 ， 尝 试 揭 开 经 济 起 飞 背 后 的 原 因 ， 从 而 找 出 香 港 未 来 的 新 路 向 。

❿ 我想知道，香港房地产发展过程

香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。

香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。

1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。

1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。

90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。