中國住房的歷史發展歷程

1. 中國房產的發展史

中國的房地產發展的歷程大致有三個階段：1988年到了我國房地產發展最早的地方 —— 海南，我國房地產還是一個年輕產業，自從1990年國務院55號令對土地交易的法律承認開始，標志著我國房地產商品化的開始，到目前為止，已經有16年的發展歷史了。

這16年來，我國房地產大體經歷了三個階段，就是說1990至1996年為一個階段，這時的消費者對產品的要求不高，還僅僅只是提供一個居所，對劣質產品、市場需求不是太看重，但市場在起步，總的來說是賣方市場；第二個階段是從1996年至2000年，這時，中國房地產整個行業的文化和產業，有思想的產品才出現，房地產作為一個產業才真正產生。第三階段是在2000年以後，整個中國的房地產快速發展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，它要求企業更有實力，更要把物質和精神做的更扎實，資源更加要整合。

90年代以前，我國一直是以計劃經濟為主導的社會，城市建設也帶有計劃經濟深深的烙印。當時的城市住宅建設由國家統一投資，統一征地、統一設計、統一建設、統一管理、統一分配。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風格單調，缺乏多樣性。這個時期的住宅產品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒有戶型的概念，不強調功能的合理程度。由於當時住宅屬福利性質，並沒有選擇的餘地。

從1990年到1996年左右的時間，房地產開始商品化，但還帶有濃厚的計劃經濟色彩，購買者以單位、集體為主，輔以少量的個人購房。通常是單位統一購買以後，然後根據職工的工齡、職稱等相關要素評分，然後根據分數多少為序把房子分配給單位的職工，個人對房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。早期的住房只是解決居住，基本上沒有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表現在如客廳面積小，客廳餐廳混合使用，住宅交通流線互相穿越，動靜空間的干擾，套間的大量使用，衛生間很小，僅僅是一個廁所等。總的說來，當時我國城市居民的居住環境是不理想的。這時候的住房理念只是解決人們從 「 居者無其屋 」 到 「 居者有其屋 」 的住房緊缺狀態，這個階段是沒有理念的階段。

1996年至2000年為一個階段，隨著1998年取消福利分房以後，房地產市場的購房主體發生了變化，集團購買基本退出市場，而個人消費成為主體，購房主體個人化已是一種不可逆轉的趨勢。這樣，普通居民有了選房的自由，不同的家庭對住宅的需求不一樣。隨著市場經濟的快速發展，除國有、集體所有的房地產公司外，大量的中外合資、合作、獨資、私營的房地產企業參與房地產的開發銷售。房地產市場開發主體的多元化和購房主體需求的多樣化，北京的房地產市場開始完全市場化。

隨著市場化的推進和人們對生活品位的提高，這個階段是理念產生、形成的階段，從這個時候就開始，人們講產品、環境、功能、布局，消費者比較成熟了，整個市場比較理性了。最明顯的變化表現在住房的功能上，人們開始關注住房的舒適度，並把舒適度作為住房品質的因素。這時，人們對衛生間的要求不僅僅是一個馬桶，還應具有洗澡功能的地方，甚至還要有雙人浴缸，房間不但有衛生間，而且主卧要帶衛生間，甚至到現在每個卧室都有衛生間。除了衛生間的功能外，還希望把衛生間作的很漂亮，甚至還要採光，還要景觀，衛生間已成為人們生活中的重要組成部分，而不像以前的僅僅是輔助的空間。在客廳方面，商品房開發以後，開始有客廳這一說，來客人有客人呆的場所，客人在客廳可以談談心，聊聊天，喝喝咖啡，聽聽音樂，因此，大客廳、小卧室已成了時尚家庭的選擇。觀念改變了以後，人們開始把這些功能作為衡量住房品質的主要因素。客廳從無到有，到現在大家都接受的寧可住小卧室大客廳這樣一個功能來組成的一個功能區域。最終發展到我們覺得客廳是代表我們家裡奢侈空間的一個標志，客廳很大，說明房子有豪宅的因素，房子用起來很有氣勢，很氣派。從沒有客廳到有客廳，在到小卧室大客廳這個過程，是由於對居住品質逐步提高的過程。

進入2000年，我國地產市場進入到大規模的市場化開發階段。從2000年到2005年，我國度過了地產15年這場大戲中分量最重的五年，房地產進入以 「 新產品主義 」 為開發導向。2000年以後，整個中國的房地產快速發展，這時不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，是我國房地產發展最為迅速的時期。

我國房地產經過了十來年的發展，在開發理念，建築風格等方面都日益成熟，人們從 「 居者有其屋 」 ，開始向 「 居者優其屋 」 轉變。現代的住宅戶型設計將 「 以人為本 」 的准則發揚光大了，在設計上不但充分考慮了居住者的需求，而且不斷創造出新的居住理念，使住宅的戶型設計與周圍的城市景觀、人文環境、生態環境等融合在一起，擴展了住宅空間的外延。把住宅戶型設計拓寬至居住環境的規劃，在考慮戶型布局的同時，兼顧居住環境的營造。隨著生態意識的加強，人們對生存居住環境的要求也再不斷提高。居住者不僅需要優秀的戶型設計，而且希望達到與周圍的自然環境、人文環境以及社會環境的和諧統一，實現 「 人居合一 」 的理想境界。

別墅是隨著人們對居住要求的提高而產生的產品，是住宅的高級或者說終極形式。上世紀五六十年代開始出現的一些 「 將軍樓 」 ，就有雙拼、連體別墅的影子，但真正商品化的別墅也就只有10年發展史。從當初的簡單理解為可以停私家車的單獨庭院就是別墅，到後來的模仿西式別墅做的一些建築，再到原汁原味地照搬西式別墅，發展到引進西方文化進行改進和調整做出的一些中西合璧的別墅，再發展到如今的具有中國特色的創新別墅，整整花了10年。

中國的別墅經過10年的高速發展已經開始進入成熟期，買別墅已經從炫耀成功而更多地轉向關注居住的體驗，一種全新的別墅居住文化和新的別墅階層開始興起，與此相適應，別墅的開發、設計與定位也出現諸多新跡象。但財富階層在任何國家和社會所佔的比例一定是少部分，現在別墅不斷的增加，財富階層是有限的，所以以後會出現分化

2. 中國房產發展的歷史過程

中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。

1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。

1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。

2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。

2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。

中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。

3. 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

(3)中國住房的歷史發展歷程擴展閱讀：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。

4. 急!中國房地產有多少年的發展歷程

專欄1：中國房地產市場發展的歷史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年 至今已經走過了30年歷史

5. 中國建築發展歷史

1、創立時期：

周至春秋戰國（同時期西方建築分野：埃及、希臘、西要）

2、成熟時期：

秦漢（同時期西方建築分野：希臘、羅馬）

3、溶匯時期：

魏晉南北朝（同時期西方建築分野：早期基督教時期、拜占庭時期）

4、全盛時期：

隋唐時代（同時期西方建築分野：拜占庭時期、早期歌德時期）

5、延續時期：

宋遼金元（同時期西方建築分野：歌德時期）

6、停滯時期：

明清（同時期西方建築分野：文藝復興之後）

(5)中國住房的歷史發展歷程擴展閱讀：

中國從上古至清末，營造了許許多多傳世的宮殿、陵墓、廟宇、園林、民宅，其建築形態及營造方式遠播東亞各國。

中國古代建築不僅是我國現代建築設計的借鑒，而且早已產生了世界性的影響，成為舉世矚目的文化遺產。欣賞中國古建築，就好比翻開一部沉甸甸的史書。

中國古建築有著豐富的雕塑裝飾。古建築的雕塑一般分作兩類，一類是在建築物身上的，或雕刻在柱子、梁枋之上，或塑制在屋頂、梁頭、柱子之上的。題材有人物、神佛故事、飛禽、走獸、花鳥、魚蟲等等，龍鳳題材更被廣泛採用。

雕塑的材料根據建築物本身的用材而定，有木有石，有磚有瓦，有金有銀，有銅有鐵。另一類是在建築物裡面或兩旁或前後的雕塑，它們大多是脫離建築物而存在的，是建築的保藏物或附屬物。建築物內的雕塑多為佛、道寺院內的佛、道教內容。

參考資料來源：網路—中國建築史

6. 中國房產的發展史是怎樣的

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。
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