房地產法律制度歷史發展

A. 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

(1)房地產法律制度歷史發展擴展閱讀：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。

B. 中國房產的發展史是怎樣的

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。
給分吧。

C. 法律發展的一般歷史過程是什麼

這個網上可找不到啊，看看吧：

一、法律發展的概念
所謂法律發展是法律規范、法律價值及法律行為從萌芽到形成並日益上升與進步的過程。其具體內容包括：
首先，法律發展是依法律現象的歷史時間序列而對法律運行所作的考察。
其次，法律發展是法律規范、法律價值與法律行為三重發展的有機統一。
再次，法律發展是法律由混亂、沖突到系統、嚴密、科學，從簡單、低級到復雜、高級的不斷上升過程。
最後，法律發展是法律變數和法律變性兩者不斷融匯滲透的產物。
二、法律發展的特徵
（一）從縱向關聯上看，法律發展是連續性與間斷性的統一。
（二）從橫向對照上講，法律發展是法的地方性與全球性的統一。
（三）法律發展是非平衡性與平衡性的統一。
三，對法律發展過程的分析，一直是法學理論中的頗有爭議的問題，東西方學者依其特定的標准和方式進行了種種解脫，歸結起來主要有如下幾種觀點：
（一）舊中國及日本學者關於法律發展過程的觀點。
（二）西方學者關於法律發展過程的學說。
維諾格拉多夫（Paul Vinogradoff）根據社會發展的階段性將法的發展史分解成依次遞進的六個時期：一是圖騰法即萌芽階段的法；二是部落法；三是城邦法；四是中世紀法律；五是個人主義的法律；六是社會化的法律。
羅斯科•龐德（Roscoe Pound）認為法律發展經歷了如下六大階段：原始法、嚴格法、衡平法和自然法、法律的成熟階段、社會化階段以及世界法階段。
昂格爾（R•Unger）將法的發展過程歸結為三大時期：第一個時期是從部落社會的習慣法發展為貴族社會的官僚法；第二個時期是從貴族社會的官僚法轉變為自由社會的法律制度；第三個時期則是從自由社會的法律轉向後自由主義社會的法律。

D. 試述建國以後我國房地產立法的發展

而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法

E. 房地產開發法律制度

1.《中華人民共和國土地管理法》
2. 《中華人民共和國城鄉規劃法》
3. 《國有土地上內房屋徵收與補償條例》
4. 《中華容人民共和國城市房地產管理法》
5. 《房地產開發企業資質管理規定》
6. 《城市房地產開發經營管理條例》
7. 《商品房銷售管理辦法》
8. 《城市商品房預售管理辦法》
9. 《房地產開發企業會計制度》
10.《房地產中介服務管理規定》
11.《城市房地產權屬登記管理辦法》
12.《城市城市房地產抵押管理辦法》
13. 《物業管理條例》
14. 《中華人民共和國建築法》
15. 《建築業企業資質管理規定》
16. 《建設工程安全生產管理條例》
17. 《建設工程質量管理條例》
18. 《建設項目環境保護管理條例》
19. 《建築工程施工許可管理辦法》
20. 《最高人民法院關於堅決防止土地徵收、房屋拆遷強制執行引發惡性事件的緊急通知》

F. 房地產發展的歷史

樓主你好！
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳專和廣州開始搞商屬品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。

1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。

望採納。

G. 房地產法的歷史沿革

《中國人民政治協商會議共同綱領》建國後中國房地產法的立法經歷了建國初期層次低、程序混亂、缺乏民主性、科學性的房地產立法，其後因文革極左思潮的沖擊，房地產立法陷於停頓狀態，隨著十一屆三中全會召開、改革開放順利進行使中國房地產立法才邁上了一個新台階的過程。
一、第一階段：1949年－1978年1、1949年10月1日新中國成立後至1956年國民經濟恢復時期。建國初根據《中國人民政治協商會議共同綱領》，國家對屬於地主、官僚資本家、反革命、戰犯、漢奸及國民黨政府的房地產分別採取了接管、沒收、徵收、徵用的政策，中央人民政府1949年頒布了《公房公產統一管理的決定》；1950年的《中華人民共和國土地改革法》、《土地改革中對華僑土地財產的處理辦法》、《城市郊區土地改革條例》、《關於填發土地房產所有證的指導》、《內務部土地政策司對目前城市房產問題的意見》；1951年政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》、《關於沒收戰犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產的指示》；1953年政務院公布的《國家建設徵用土地辦法》和1955年《農業合作化示範章程》等。
2、上世紀五十年代後半期到文化大革命前。1956年《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》，通過付給房主租金對私房改造，通過對私營企業所佔用的土地由國家贖買收歸國有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產的社會主義公有制。1961年對私房改造的政策性文件《關於加速城市私人出租房屋社會主義改造工作的聯合通知》、1963年《關於對華僑出租房屋進行社會主義改造問題的報告》；1964年《關於私有出租房屋社會主義改造問題的報告》、《關於對港澳同胞出租房屋進行社會主義改造問題的報告》及1965年《關於私房改造中處理典當房屋問題的意見》等。這些意見、報告、通知等無疑對私房的社會主義改造起了政策性的指導作用。
3、1966年——1976年十年文化大革命時期。文革期間，由於極左思潮的影響，整個國家的法制建設遭到極大破壞，城市房地產管理也處於極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒收、公房被強占、破壞。在相當長的一段時間理，房地產立法陷於停頓狀態，不僅沒有建立新的房地產管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴重阻礙了我國房地產市場的形成與發展。文化大革命中由於極「左」思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產糾紛，特別是非法擠占沒收私人房產情況嚴重。
這一階段的房地產法的立法特點主要有：1、這時期房地產立法主要是以部門規章、黨的政策的形式出現。2、確立了城市土地為國家所有，農村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地私有制。土地供給由行政劃撥；土地的經濟價值不被承認。城市住房實行非商品化。3、立法數量過少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學性，規范性。
二、第二階段：1979——1994年
《中華人民共和國民法通則》這一階段又可分為復興時期（1979年——1988年）與大發展時期（1988年——1994年）。
1、復興時期（1979年——1988年）。黨的十一屆三中全會以後，經歷了幾十載沉寂的房地產業開始了復甦，房地產「熱」起來了。為使房地產業在生產、流通和消費等各個環節有法可依，國家加強了對房地產領域的法制建設，主要表現在：1982年國務院頒布《國家建設徵用土地條例》、《村鎮建房用地管理條例》；1983年《城市私有房屋管理條例》、《建築稅徵收暫行辦法》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》；1984年《城市規劃條例》、《關於外國人私有房屋管理的若干規定》；1985年《村鎮建設管理暫行規定》；1986年《中華人民共和國土地管理法》、《房產稅暫行條例》、《城市維護建設稅暫行條例》；1987年《關於加強城市建設綜合開發公司資質管理工作的通知》。為了解決「文革」期間擠占、沒收私人房屋問題，落實房產的政策主要有：1980年中辦發（1980）75號文件《中央辦公廳轉發北京市委關於處理機關部隊擠占私房，進一步落實私房政策的通知》；1982年《關於轉發〈進一步抓好落實私房政策工作的意見〉的通知》；1984年《關於加快落實華僑私房政策的意見》；1985年《關於城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》，1986年《關於進一步落實〈中央落實政策小組擴大會議紀要〉的補充意見》；1987年《關於落實華僑私房政策的補充意見》，1987年《關於進一步處理好城鎮私房遺留問題的通知》。正式處理國家代管房產是1983年開始的，1983年《關於對國民黨軍政人員出走棄留的代管房產處理意見的通知》，1984年《關於加快落實華僑私房政策的意見》；1987年《關於落實華僑私房政策的補充意見》；1991年《關於處理去台人員房產問題的通知》。
2、大發展時期（1988——1994年）1988年全國人大通過憲法修正案，土地的使用權可以以照法律規定轉讓，土地有償、有期限使用制度得以建立，同年全國人大通過修改《中華人民共和國土地管理法》；1989年《中華人民共和國城市規劃法》、《城市危險房屋管理規定》、《城市毗鄰房屋管理規定》；1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用出和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》；1991年《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和暫讓暫行條例》、《城市房屋修繕管理規定》；1992年《商品住宅價格管暫行辦法》、《關於處理原去台人員房產問題的實施細則》、《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》、《工程建設國家標准管理辦法》；1993年《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》；1994年7月《城市新建住宅小區管理辦法》。這一時期的房地產立法在數量和質量上是前一時期無法比擬的。
這一階段房地產法立法的特點：1、隨著經濟體制的改革，房地產的發展受到主管機關的高度重視，制定了大量的房地產法規、條例、政策，尤其是1986年《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、對與土地所有權、使用權、建設用地、農村建設用地等房地產關系做出了重要規定。2、房地產立法地位提高了。過去我們對於房地產管理習慣於用政策和行政命令的手段，現在這一手段已被法律、法規所取代。已頒布的法律、法規在調整人們房地產產權、房地產開發、建設經營等市場活動中所產生的各種法律關系方面已起了重要的調節作用。3、房地產法調整的對象和范圍不斷擴大。房地產法調整對象從開始時的房地產產權、私房買賣、租賃擴展到現在，不僅包括原有的調整范圍，而且還包括了房地產開發、建設、房地產交易、抵押以及房地產使用、消費等新的領域。4、房地產立法數量劇增，司法解釋大量存在，司法部出台了100多個有關房地產方面的司法解釋，部門規章健全。
第三階段：自1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》的頒布至今房地產法的立法
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》的起草與頒布。1988年，建設部在調查研究的基礎上，開始了著手《中華人民共和國城市房地產法》（簡稱《房地產法》）的起草工作，1992年起草領導機構和起草小組成立。1993年2月在北京召開了《房地產法》專家論證會；4月在全國建設工作會議上，起草小組還聽取了與會代表的意見；5月召開有全國人大、國務院法制局代表參加的第二次專家論證會，並徵求國務院有關部、委的意見；7月建設部分別向國務院法制局、全國人大財經委匯報了制定《房地產法》的進展情況，並根據匯報後提出的要求對《房地產法》又進行了修改；8月經建設部常務會議審議形成《房地產法》送審稿。1994年7月5日經第八屆全國人大會常委會第八次會議審議通過，並定名為《中華人民共和國城市房地產管理法》，自1995年1月1日起實施。《中華人民共和國城市房地產管理法》結構嚴謹，體系完備，由七章七十二條組成，包括總則、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記管理、法律責任等。該法的頒布實施，填補了我國房地產法制建設的空白，標志著我國房地產業發展已邁入了法制管理的新時期。2、1994年後，我國房地產方面的法律法規日臻完善，建立健全了各種房地產方面的規章制度。主要法律法規有：1994年《城市新建住宅小區管理辦法》、《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》、《在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法實施細則》、《在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法》、《工程建設項目報建管理辦法》；1995年通過的《城市房地產開發管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《建制鎮規劃建設管理辦法》、《建築裝飾裝修管理規定》、《工程建設監理規定》、建設部、公安部第49令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》、經國家計委、建設部批准頒布《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《中華人民共和國注冊建築師條例實施細則》、《村鎮建築工匠從業資格管理辦法》、《房地產廣告發布暫行規定》；1996年《建築幕牆工程施工企業資質等級標准》、《城市房地產中介服務管理規定》；1997年建設部關於印發《提高住宅設計質量和加強住宅設計管理的若干意見》的通知、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《中華人民共和國建築法》；1998年《城市房地產開發經營管理條例》、《建設項目環境保護管理條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；2000年《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《房地產開發企業資質管理規定》、《房產測繪管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》；2001年《城市房屋拆遷管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《建設部關於修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》；2002年國務院公布《關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《商品住宅裝修一次到位實施細則》。其後中國又頒布了大量的行政法規、規章，鑒於篇幅有限，不一一列舉。
這一階段我國房地產法的立法特點：1、當前大量的房地產法律關系是通過國務院頒布的行政法規，國土資源部、建設部等部委制定的部門規章，以條例、辦法、規定、細則等形式出現，立法層次較低。享有立法權的地方人大及其常委會制定的地方性法規較多。2、我國房地產基本法律《中華人民共和國城市房地產管理法》得以確立，相應法規日臻完善，房地產方面的各種規章制度健全。

H. 簡述房地產發展經歷的幾個階段

「第一階段」1990年-1995年起步維艱建築形態千篇一律北京金鼎集團常務副總裁王良智認為，我國房地產業真正起步於上個世紀90年代，北京房地產業可以說與全國房地產業發展同步。在90年代初期，由於沒有相應的經驗借鑒，就註定了北京房地產業起步艱難。在那個時候，基本上是國有企業一統天下，所建項目也大都為相關國家機關、企事業單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。在這個階段，可以說房地產業真正屬於「摸著石頭過河」的階段。很多開發商甚至不懂得房地產業的基本常識，只是重復著千篇一律的建築形態。無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個建築師之手。

隨後，由於海南、北海房地產泡沫的破滅，政府開始清理整頓房地產市場，這對京城房地產業產生了深刻影響。一些開發商被淘汰出局，一些開發商在艱難運作，在這一階段，北京出現了一批建築質量差、設計陳舊、偏離市場需求的房地產項目，甚至出現了一些「爛尾樓」。這一階段京城房地產業經歷了一個在學習中成長的過程。

「第二階段」1996年-2000年重新起步產品品質沒有實質性突破1996年-2000年是北京房地產業積蓄力量的階段。王良智回憶，在這一階段，隨著宏觀調控政策的落實，中國房地產業開始重新起步，北京房地產業也在同步發展。在這一階段，一批已取得相應開發經驗的開發商開始拓展業務范圍，依據市場需求開發項目。一些高質量外銷公寓開始出現，不少規模較大的房地產項目也獲得了消費者的認可。

這一階段，政府也在進一步規范房地產市場，出台了一系列相應的房地產業法規、規章和規范性文件，房地產業發展過程中的一些具體業務程序、運作規則也在不斷建立、健全。可以說，房地產業開始逐步走向程序化、法治化與規范化。

「但在那個時候，產品的品質仍不盡如人意」。全橙房地產增值服務中國有限公司首席合夥人朱凌波表示，「1998年北京實行貨幣化分房，到了2000年，人們的購買力進入井噴階段。但這個時候嚴格意義上還不是賣產品，而是賣售樓處、賣圖紙、賣樣板間，甚至是賣配套、賣教育、賣文化、賣老闆，產品品質並沒有實質性突破。」

「第三階段」2001年-2005年快速成長開始進入產業競爭時代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地產市場的快速發展期，市場由完全的賣方市場向買方市場轉換，競爭核心開始回歸到產品，北京房地產市場進入產品競爭時代。對於朱凌波的這一說法，王良智非常認同。他表示，在這一階段，北京市場涌現出多元化物業、新型地產運作模式，新理念、新策劃、新項目層出不窮。

「北京房地產產品的確是在飛速發展。我記得在2001年時，北京商品房是東西差、價格高，上海房子是東西好、價格低，但現在反過來了，北京市中心房子價格不及上海的一半，但細節做得比上海的房子好。在這短短的5年中，北京房地產產品品質不斷提升，而市場需求是導致品質提升的最主要因素」。來自上海的北京榮豐房地產開發公司董事長王征的話引起了不少開發商的共鳴。

嘉賓熱論

「理念變遷」

開發：先市場後產品再營銷北京榮豐房地產開發公司董事長王征：我主張產品主義，但是我又反對偽產品主義。用一句話來概括，就是「產品高於營銷；市場高於產品」。

我舉個例子，非常男女很多戶型在15平方米-20平方米之間，可能到現在還是北京最小的房子。應該說這么小的房子基本談不上什麼舒適度，但在確定戶型時我也沒考慮產品的舒適度。我採取的是反推模式，項目周圍機關比較多，剛畢業的大學生能承受什麼房價，這是我們首先考慮的。經過調查，他們的消費能力大概在「首付三萬，月供七百」，所以就出現了非常男女這么小的戶型，這個項目的銷售情況最終也證實了我的觀點，「市場高於產品」。

設計：樓宇、戶型更注重人性化設計珠江羅馬嘉園副總經理王騫：雖然市場是主導產品的最重要因素，但從開發商的角度，產品設計還是需要不斷創新，爭取更多客戶的認可。北京的房屋經歷了不斷成熟的過程，如早期的塔樓大多是盒子樓，每層戶數比較多，根本談不上南北通透，後來開始出現改良型塔樓，雖然也是塔樓，但基本上做到每戶南北通透，相當於變了型的板樓。

戶型設計也有很大改變。1998年以前都是福利分房，房子戶型很差，有很多浪費的面積，而且功能不是很合理，現在的戶型設計開始向人性化方向發展，大廳大卧、明廚明衛、外飄窗設計都是提高舒適度的體現。

I. 如何認識法律的歷史發展

法律的歷史發展經歷了很長一段時間，從奴隸制社會到封建制社會，再到資本主義社會，最後才到社會主義社會。

法律的歷史和文明的發展之間有著很密切的關連。古埃及的法律——可回溯至西元前3000年，有一部約可被分成十二篇的民法典。這部民法典是基於瑪特的概念，傳統、修辭語法、社會公平為其特色。

西元前約1760年時，在漢謨拉比的統治下，古巴比倫法成文法了，並將寫上法典的石碑放在市場上供眾人觀看；此一法典現被稱為漢謨拉比法典。

但和埃及法律是由歷史學家從爭訟紀錄中拼揍出來一樣，漢謨拉比法典也只有少許的文獻殘留下來，且大部份都已經隨著時間而流逝掉了。這些早期的法律對後世文明的影響力是很小的。

法律是一系列的規則，通常需要經由一套制度來落實。但在不同的地方，法律體系會以不同的方式來闡述人們的法律權利與義務。其中一種區分的方式便是分為歐陸法系和英美法系兩種。有些國家則會以他們的宗教法條為其法律的基礎。

(9)房地產法律制度歷史發展擴展閱讀：

法律的作用：

1、法律的最終作用：就是維護社會秩序，保障社會群眾的人身安全與利益。

2、法的指引功能（作用）是指法律作為一種行為規范，為人們提供某種行為模式，指引人們可以這樣行為、必須這樣行為或不得這樣行為，從而對行為者本人的行為產生的影響，也就是說，法的指引功能（作用）是通過規定人們的權利和義務來實現的，它涉及的對象主要是指本人的行為。

3、法的評價功能（作用）是指法律對人們的行為是否合法或違法及其程度，具有判斷、衡量的作用，也就是說，法的評價作用涉及的是法的律他作用，即對他人的行為的評價，這是區別指引作用（涉本人的行為）和評價作用（涉他人的行為）的關鍵所在。

4、法的預測作用是指人們可以根據法律規范的規定事先估計到當事人雙方將如何行為及行為的法律後果，也就是說，預測作用的對象是人們相互之間的行為，這里的人們應作廣義的理解，即包括國家機關的行為。

5、法的強製作用是指法為保障自己得以充分實現，運用國家強制力制裁、懲罰違法行為的作用，也就是說，法的強製作用只能針對違法犯罪人的行為，如果沒有違法犯罪行為的發生，那麼法的強製作用就不能顯現。

6、法的教育作用是指通過法律的實施，法律規范對人們今後的行為發生的直接或間接的誘導影響，也就是說，法的教育作用針對的是一般人的行為，例如，通過對違法行為實施法律制裁不僅對違法者本人起到警示、警戒的作用，而且也對一般人產生了教育性影響。

參考資料來源：網路—法律

參考資料來源：人民網—法律的生命在於經驗