集體土地所有權發展歷史

『壹』 土地產權的歷史變遷

縱觀建國五十多年我國農村土地制度的變遷，大致經歷了從土地改革、人民公社體制、家庭聯產承包責任制及農地流轉的出現等幾個階段。 農村土地制度
1、所有權主體虛位。 我國《憲法》和《土地管理法》都明確規定了農村土地歸農民集體所有，但是該規定實質上是模糊的，「農民集體」的含義並不明確。根據我國《村民委員會組織法》的規定，無論是村民小組還是村委會都不可能成為農村集體土地的所有者。這樣就造成了農地所有權主體的虛位。實踐中，村民小組、村委會、鄉政府，甚至一些集體經濟組織都成為集體土地的實際支配者，行使著所有人的權利。由此導致現實中的嚴重後果是，村幹部和鄉幹部成了農村集體土地的實際支配者和最大受益者，集體土地所有權實際已被虛化，鄉村幹部「尋租」成為一種較為突出的現象。
2、所有權效力的相對性和權利內容的不完全性。與國家土地所有權相比，集體土地所有權在法律上受到相對保護。 [4] 從我國現行法律規定及其運作來看，農民集體土地所有權是一種受到嚴格限制的所有權。國家對其用途、流轉、處置進行嚴格地管制。對照所有權的權能構成，農民集體土地所有權的權能則表現殘缺不全。我國農村土地的法律所有權(即名義所有權)與實際所有權完全不一致。我國農村土地的所有權的真正主體是國家(中央政府)，各級政府只是這個所有權主體的代理人，鄉、村、組集體是國家所有權的基層代理人。這些規定違背了所有權平等的要求。
3、農地承包合同性質不明。在理論界，農地承包合同的性質有行政合同說和民事合同說兩種觀點。行政合同說認為，農業聯產承包責任制的建立，使農民通過與政府簽訂行政合同獲得土地使用權，以行政合同代替了計劃體制下的行政命令或指令性計劃，國家在農業領域管理方式上行政合同占據了主導地位。 [5] 而民事合同說認為，農地承包合同如同企業承包經營合同一樣是平等主體間簽訂的雙務、有償、諾成合同。 [6]理論上的爭議在立法上也得到了相關的支持。由於行政與民事關系不分，承包合同已不限於發包人與承包人的民事權利義務，失去了本來的含義，成為地方政府和鄉村幹部對農民進行全方位治理的手段。
4、農地承包經營權性質不清。目前我國學術界的爭論主要集中在物權說 [7] 與債權說 [8] 之間，除上述兩種觀點外，還包括勞動關系說、物權兼債權說、債權兼物權說、(復合)所有權說、田面權說(所有權為田底權)、附加土地所有權說、社會保障說等。
5、土地流轉制度存在缺陷。雖然我國《農村土地承包法》第32條規定了承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式流轉，但我國農村並未形成合理有效的土地流轉機制，如流轉客體有限，流轉性質不明確，流轉種類的不科學性和流轉程序的不規范性。流轉障礙主要在於：一是將農業承包合同定位於債權合同，因而土地承包經營權人轉包土地或轉讓土地承包經營權需經發包人同意;二是依我國《擔保法》第37條之規定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權原則上不可抵押。不可抵押限制了農地流轉。 [9] 對此，有學者提出了質疑：「這一規定未必合適，農地使用權都可以轉讓，為何就不能設定抵押權呢?」 [10] 由此導致的結果是生產力無法重新配置，農業經濟結構的調整處於要麼重新調整土地承包關系，要麼放棄規模經營的尷尬局面，土地的資源配置效率低下。 土地問題
我國農村土地制度陷入困境，其原因有以下幾個方面。
1、立法失范。我國《憲法》、《土地管理法》、《農業法》、《村民委員會組織法》涉及農民集體土地所有權的相關規定表現出含糊不清、相互矛盾或嚴重背離社會現實等問題。例如，對農村土地僅規定歸農民集體所有，但對「農民集體」的含義、表現形態未做明確界定，並將「農民集體」與農村、農業經濟組織混用。《土地管理法》中規定村民小組具有經營土地的權利，而在我國《村民委員會組織法》中，村民小組卻隸屬於村委會，無獨立地位，其對土地的經營管理權也就當然地收歸村委會了。
村民委員會並不是集體土地所有權主體，它只是村集體事務的實際操作者，我們應該把村民委員會與農民集體本身相區別。一方面，從村民委員會性質來看，我國法律規定村民委員會是基層群眾性自治組織。另一方面，我國《村民委員會組織法》和《土地管理法》規定村民委員會管理本村屬於村農民集體所有的土地和其他財產，可見，法律並沒有賦予村民委員會以土地所有權，村民委員會只是土地的經營管理者，並非土地所有者。
盡管我國《農村土地承包法》的立法說明具體規定體現了承包經營權的物權化，然而農民的承包經營權的內容卻由發包方和承包方約定，並未法定化。另外，根據該法第56條規定，當事人一方違反合同義務，應承擔違約責任。由此，農民的承包經營權難以得到物權法的保護。
2、行政介入。農民集體土地所有權矛盾的核心問題是政府在利益驅動下的政治操縱和強勢介入。在計劃經濟時代，國家計劃決定生產什麼，生產多少和如何分配，土地的控制權事實上不在所有者，而在國家手中。在實行農村家庭承包經營制後，國家基於其利益的需要，仍未放鬆對農村集體土地的控制，只是變換了方式，通過政策和法律對農民集體土地所有權進行實際控制。土地所有權主體的虛位，使國家對農村集體土地的支配更加暢通無阻。現實中，圈地和拆遷問題不斷，一些政府或部門濫用行政權徵用土地，損害了農民利益，導致了一些社會問題的產生。
3、理論缺失。根據我國《憲法》和《村民委員會組織法》的規定，村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。然而《土地管理法》卻規定了村民委員會的「經營」職能，這與根本法相沖突。
村民委員會即不是行政組織也不是民事組織，不享有民事權利能力和行為能力，不是民法上的「第三主體」，然而《農村土地承包法》卻規定了它的民事責任，該組織的民事責任基礎是什麼?最典型的是無財產基礎，這一問題頗值探討。另有不足的是，該法僅規定了村民委員會的民事責任，卻未涉及村幹部的責任，因為在實踐中村民委員會侵犯農民利益實際上表現為村幹部在缺乏應有的監督情況下濫用「職權」。

『貳』 中國土地所有制的歷程

中國土地制度沿革
1、 原始社會
氏族公有，集體耕種，平均分配
2、奴隸社會（夏商—春秋末年）
井田制，千耦齊耘
（1）實質：國王所有的貴族土地所有制
（2）表現：① 「公田」：貴族佔有； ②「私田」：分授給農夫，只有使 用權，沒有所有權
（3）內容：①一切土地名義上屬於國家公有； ②國王把土地層層分封給各級貴族世代享用，但不得轉讓和買賣；諸侯要向國王交納一定的貢賦
（3）瓦解：齊 管仲，相地而衰征；魯 初稅畝，承認了私田的合法性；
秦 商鞅變法，承認私人佔有土地的合法性，允許土地自由買賣，推動地主經濟的發展
3、封建社會（戰國—1840）
私有制為主體的多種土地所有制
國有——「官田（公田）」
私有——
①自耕農土地私有制
②君主土地私有制
③地主土地所有制（豪強地主、士族地主）
土地來源：佔有公田轉私，獲賜，兼並買賣（主要）
租佃關系：戰國產生,漢代普遍
 自宋代始，租佃經營成為僅次於自耕農形式的重要經營方式
 明清時期，租佃制普及全國，成為農村經濟的主要形式
地租形態：勞役－實物（宋）－貨幣（明清） 農民僱工自主權積極性提高
人身依附關系：東漢豪強地主形成田莊，田莊的勞動者與田莊主形成強烈的人生依附關系。之後依附關系越來越減弱，特別是明清時契約納租方式確立後。解脫出來的農民，生產自主權提高，提高了積極性，促進了農業的發展。

『叄』 土地所有權和經營權演變

中國實行土地制度改革主要經歷兩輪高潮。一輪出現在上世紀50年代初期，是以農村土地權屬改革和城市土地收歸國有的改革為主要內容，其手段是進行土地的沒收、徵收和分配；二輪出現在上世紀70年代末期，以農村土地聯產責任制和城市徵收合資企業土地使用費為主要內容，其手段是土地使用權的下放和有償使用。
一、改革開放以前的土地制度演變
新中國成立以後的第一部憲法規定「任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。」形成了舊的國有土地使用制度的主要特徵，一是行政劃撥，二是土地無償使用，三是無限期使用，四是不準轉讓。其實質就是土地資源的計劃配置制度，屬於計劃經濟體制。
這種土地使用制度在當時的歷史條件下曾經發揮過積極的作用，但隨著農村人民公社的建立和城市經濟和人口規模的擴大，這種土地制度的弊病日益顯現。主要問題是不利於土地資源的合理配置和高效使用，大量的土地資源出現浪費和資產價值的流失；另一方面大量的單位又無法獲得土地資源，對城市的經濟社會發展、功能分布和合理布局形成體制障礙；企業成本失准，難以准確衡量經濟效益；城市的房地產業無法進入良性循環，連簡單再生產也無法維持。
二、改革開放以後的土地制度演變
改革開放後對土地使用制度的改革，主要是在不改變國家對土地的所用權的前提下，變無償使用為有償使用，變無限期使用為有限期使用，變無流動使用為流動使用，沿著土地市場化的道路摸索前進。
1.開始向中外合資經營企業收取土地使用費

2.對城市經營性土地實行使用權有償轉讓

3.修改憲法，頒布《土地管理法》等法律法規
4.規范土地市場，強化宏觀調控
5.推行土地轉讓招拍掛
三、改革開放以後農村集體所有土地使用制度的演變
1978年以後，農地制度改革是以聯產計酬等多種責任制形態為土地制度變遷的始點，採用漸進、局部均衡、多樣化發展的制度變遷方式，直至確立家庭承包經營的農地基本經營制度。
農地使用制度有著明顯的階段性變遷特徵。第一階段從1978年到1983年，人民公社時期的土地集體所有、集體經營開始逐步解體，在經歷了不聯產責任制——聯產責任制——包產到組——包產到戶——包干到戶的制度變遷後，最後確立了土地的集體所有、農戶家庭經營的基本形態。第二階段從1984年到1993年，制度變遷的主要內容是將土地承包期限明確延長至15年不變。第三階段始於1994年，這一階段制度變遷至今仍在持續中，制度變遷的政策除了強調土地承包期實行30年不變外，主要是強化和穩定農戶家庭對土地經營擁有權利的完整性。
現階段中國農地制度變遷的核心，是土地使用權歸屬和界定問題，而使用權問題的核心，是樹立農戶對土地使用的預期信念和土地資源合理配置問題。近三十年的農地制度變遷，從政策調整角度觀察，政府一方面強調農戶承包經營土地的長期穩定，一方面鼓勵土地作用制度的不斷創新。相對單一的農地集體所有的制度安排，客觀上存在的區域經濟差異和土地經營存在的比較優勢不同，促使了農地使用制度的多種形態產生。
1.「兩田制」
所謂「兩田制」，是將農戶承包的土地區分為口糧田和責任田的一種土地承包方式。由於農地既要為農戶提供收入和就業功能，又要為社區成員提供穩定的預期和生活保障功能，家庭承包制一直面臨平均地權與隨人口增減派生的重新調整土地的壓力。「兩田制」在一定程度上滿足了這些要求，並表現出相對廣泛的適應性，以至於此種制度安排，一度成為發生面最廣的土地使用制度形態。
從本質上講，「兩田制」的制度安排，其「口糧田」的設計滿足了農民穩定佔有土地的心理；而「責任田」的設計，則滿足了政府和集體的利益，從而減少了在均田制度下的不確定性和多餘的交易費用。
2.規模經營
所謂規模經營的制度安排，是指把集體所有的土地，採取農戶經營、大戶經營或集體經營的方式，形成相對較大的土地經營規模。歸納一下農地規模經營制度安排的內涵和外延，大約有三種不同的類型：其一是以北京順義為代表的，建立在集體農場基礎之上的規模經營；其二是以江蘇蘇南和廣東南海等地為代表的，建立在家庭農場基礎之上的規模經營；其三是發生於東部沿海發達地區的「反租倒包」土地使用權流轉形式。
這些制度安排在初期都暴露了一些問題：一是維系規模經營的基礎是集體補貼，使規模經營實施的制度成本太大；其二是實行集體經營的農場內部，依然存在監督費用和分配不公的問題；其三是社區成員享有均等的土地使用權與土地集中過程中發生的利益調整沖突難以協調。約束條件過多，制度運作成本太高，使土地規模經營難以有效生成維持農業，尤其是糧食生產自我運轉的能力，這可能是規模經營最為明顯的制度缺陷之一。
3.「四荒」使用權拍賣
所謂「四荒」使用權拍賣的基本制度內涵是：「四荒」的所有權權屬不變，拍賣其使用權，誰購買、誰治理、誰受益，使用期限一般可達50－100年，同時，使用權可轉讓、入股、出租、抵押。從本質上講，「四荒」使用權拍賣是家庭承包制的繼續和發展。在不觸動所有權屬的前提下，將「四荒」使用權拍賣給農民長期使用，農民感到利益直接，從而真正獲得了長期擁有「四荒」使用權的穩定感和權屬感，因而捨得投勞、投資，花大力氣進行治理。
這種以使用權拍賣為特徵的制度創新，一度成為與經濟發達地區實施規模經營並行的在全國分布最廣、影響最大的典型制度創新類型。各地創造了多種購荒形式，一是獨戶購買，綜合開發。這是「四荒」拍賣的主要形式。二是聯合購買、聯合治理。由區域內農戶自願組合，形成聯勞、聯技術、聯產的利益共同體，購荒規模一般為30-70公頃。三是集體治理，分戶購買。這種形式主要採取集體籌措資金，或組織勞動力對面積較大，單門獨戶難以治理的「四荒」。四是企事業單位購買。這主要發生於一些「四荒」面積大，治理難度高，所需資金、勞動力、技術投入較多的地方。
4.股份合作制
土地股份合作制產生於上世紀80年代中後期的廣東珠江三角洲，爾後在山東、江蘇、浙江等沿海發達地區有所擴展。但迄今為止，作為一種制度形態，農地股份合作制輻射的區域范圍和推進速度非常有限。
比較典型的股份合作制是將土地折股分配給農民個體擁有，社區實行土地的統一規劃和統一開發利用。土地股份合作制制度安排的基本作法：一是土地折股。採取兩種方式：其一是將土地作價折股，即按征地價，或者按照不同土地的年純收入計算以及按各種綜合因素折算，使土地實行貨幣化。二是設置股權。基本股權結構為集體股和個人股。集體股由原社區集體資產折價入股形成；個人股指由社員個人持有的股份。三是產權界定。土地的使用權全部收歸社區集體經濟組織，對農地採取家庭或專業隊投包（招標）承包和適度規模經營。四是分配方式。股份合作制採取按勞分配與按股分配相結合的方式。
四、中國土地制度發展的未來趨勢
1.國家加強對土地的宏觀管理和調控
近些年來國家對土地的宏觀管理和調控主要表現在嚴格控制土地計劃指標，包括農轉非計劃、耕地佔補平衡計劃、經營性用地計劃、經濟適用房供地計劃等；國家強化對地方政府的土地監管體制，在國土資源部設立國家土地總督察辦公室，在全國各地設立九個土地督察局；國家嚴肅執行對違法佔地、批地不建、濫用非農建設用地、濫設經濟開發區和囤積土地等現象展開清理整頓。從中不難看出在未來的時期里國家調控的首要目標是控制全國土地供應總量，實現節約、集約和高效用地。同時國家在建設項目立項過程中，強化審核土地和控制使用土地。面對不斷上漲的房產價格要求，土地供給結構和住房供應結構作相適應的調整。
2.各地實施土地儲備制度
一段時間里大陸土地轉讓大多是毛地轉讓而非凈地轉讓，這是由於市場對土地的需求旺盛和政府缺少土地前期開發費用所致。目前大陸各地的土地收購儲備制度和機構相繼建立，各地政府動用資金設立專門機構進行土地的前期開發和儲備，實行凈地招拍掛轉讓，其目的是調節土地供需總量和結構，平抑市場價格。即在市場低迷時，購進部分土地，增加土地儲備總量；在市場上揚時，釋放儲備土地，擴大土地供給。從發展看政府今後將根據城市總體規劃、經濟發展需要及土地供應計劃，對經營性土地的供應數量、結構、布局、價格、時間等進行有效控制，力爭做到定性、定量、定位、定時供應土地，達到城市土地利用的最優化。中國未來的土地收購儲備制度將會大范圍推廣。
3.積極推進國有土地租賃制度
目前中國實行土地批租轉讓的土地約占可利用土地總量的20%左右，大量的存量土地依然是無償使用。雖然一些原來的劃撥土地在改變使用用途的時候，在變性為經營性用地的時候，國家採取補地價的方式收取一定量的土地價值收益，但總體上大量原先劃撥土地的土地價值還是流失甚多。國家計劃由點到面逐步推行國有土地租賃方案並逐步使之制度化，讓更大量的存量國有土地逐步實現其土地資產的價值。在通過試點以後逐步實現國有土地全面的有償使用，進一步擴大國有土地有償使用的覆蓋面。
4.進一步健全土地市場體系
中國土地市場體系的完善主要存在三方面的工作。首先是構建土地市場經營主體。設想建立國有土地資產經營公司、國有土地儲備開發公司和土地使用權交易中心等三個層次的市場主體，按照市場化的原則運用市場機制實行營運，從而規范土地市場規則，提高土地利用效率；其次是拓展和規范土地使用權二、三級市場。目前的狀況是土地一級市場發展快，土地二、三級市場規模小，問題多。今後要加快盤活存量土地，允許閑置土地使用權再流動和再轉讓，發揮使用效益，規范二三級市場的收益分配，使再轉讓是增值收益的主要部分進入國家財力；最後是建立土地價格體系。在城市土地分級的基礎上，確定區域基準地價，建立科學的土地使用權價格評估制度，公平公正地核定不同時期的土地市場價格。改進土地使用權招投標制度，形成合理、穩定的土地價格。

『肆』 集體土地所有權的性質分析

近年來，關於集體土地所有權的性質，我國學界存在著諸種不同的看法，其中具有代表性的觀點有以下八種：
1.集體土地所有權是一種由「農村集體經濟組織」或「農村集體經濟組織法人」享有的單獨所有權
如「集體土地的所有權主體一般是村集體組織，但在照顧既成事實的情況下可以是鄉(鎮)集體組織或村內不同的集體組織」。又如集體土地所有權應以法人模式來規范集體土地所有權的主體，即所謂農民集體經濟組織。能夠成為集體土地所有權主體的，有村內部的農民集體經濟組織、村農民集體經濟組織和鄉(鎮)農民集體經濟組織三類。這些集體經濟組織是由個人聯合起來的具有法人資格的組織，每個組織才是具體的所有權主體。再如「只要我們在農村還堅持實行合作制，集體土地所有權的主體就應該是按照合作制的原則所確立的農業合作經濟組織而不是經濟組織的成員個人」和「我們的結論就是在現有村民小組范圍內的農村社區的農民組成合作經濟組織，進而行使對土地的集體所有權」。最後如「大陸的集體土地所有權制度，指的是農村的土地由以農民集體組成的『農村勞動群眾集體經濟組織』享有所有權，而農民個人不享有所有權的制度」。「根據這一規定，農村集體土地所有權的主體有三種：村集體經濟組織、村內集體經濟組織和鄉(鎮)集體經濟組織」。
2.集體土地所有權是集體組織全體成員的共有權
「集體所有權既不是屬於集體企業所有，也不是由集體組織作為法人享有所有權，而是指集體組織全體成員共同對集體財產直接享有的所有權，其主體是集體組織的全體成員，而不是集體組織法人；集體所有權就是集體組織成員的共有權」。「集體土地所有權是一定社區范圍內的農民共同共有的所有權」。「無論哪一級集體的土地，都是農民共同共有(或聯合所有)，應該按照農民共同共有的原則理解集體所有權；按照『按份共有』的原則分享土地承包經營權」。「由此可見，農村土地集體所有權由農民集體民主共同行使是有其歷史基礎的，其主體不一定是某個具體的組織，而是農民本身。從法律上明確這種所有權的性質時，當然應將其確定為農民集體的共同共有權」。
3.集體土地所有權是傳統的總有
隨著改革開放的深入和社會主義市場經濟的確立，我國集體土地所有權制度的固有缺陷日益顯化，學界對其改革與完善見解頗多，其中日耳曼法的總有，因其最具團體主義之色彩，在政治上較易切合集體所有制的要求，因而成為改革的重要思路之一，《物權法草案》亦謂我國集體土地所有權「系參考民法上的總有」理論。「學界和實務界的共識是集體所有屬於日耳曼法上的總有，這一點已經沒有更多的歧義」。
4.我國的集體所有權是一種新型的總有
集體成員對集體財產(土地)享有佔有、使用和收益權，並且依法按照平等、自願的原則來行使對集體土地的所有權。「『xx農民集體所有』不是典型意義上的共同所有權，而是一種帶有『總有』色彩而以有別於傳統總有的特殊共有形態(有的學者稱之為『新型總有』)」。「集體所有權是集體組織的成員對依法屬於集體所有的財產，共同享有佔有、使用、收益和處分的權利。從性質上說，集體所有權為成員共同所有，又不同於一般的共有，可以說是一種特殊的共同共有」。持新型總有者認為，新型總有是指一定的農民集體范圍的成員，藉以其組成之團體對集體財產，依法按照「平等自願、議決一致」原則佔有、使用、收益和處分的權利，以及集體成員對集體財產受益的權利。此種認識，系基於我國農民集體所有權在法律性質上與傳統總有之比較，認為前者對後者既有繼承，又有更新。具體地說，繼承的主要表現有四：其一，多數人及其結合之團體總有一個所有權，這適合由一定范圍全體農民集體直接享有所有權。其二，所有權的行使受團體的強烈制約，這適合維持農民集體的統一意志和利益。其三，「總有以團體利益為先」，「惟於全體利益與個人利益一致之范圍，而許團員個別權之行使」，這適合於農民集體所有權把集體利益與其成員利益有機統一。其四，總有成員對總有財產的應有份並不具體劃分，永遠屬於潛在份，不得要求分割、繼承或轉讓，這適於維護集體公有制的鞏固和發展。更新的主要表現有二：其一，總有成員和其團體對總有財產具有抽象的統一支配權，也就是說更新之後的總有所有權的核心已不再是簡單目的——實現其成員對物的具體利用，不再是團體的管理、處分權和成員的使用、收益權的簡單相加，而首先是總有成員通過其集體對物實現抽象的統一支配，即總有成員通過其團體，團體依據其成員對總有財產按照民法基本原則所歸結的「平等自願、議決一致」原則，佔有、使用、收益和處分的權利。其二，集體成員對集體財產享有收益權。即從所有權總體上享受利益，如有承包經營、使用總有財產的資格，有權利用公共設施、享受公共福利等。「將這種新型總有稱之為總同共有|」。總同共有其特徵為：(1)總同共有權的主體是一定社區范圍的居民全體；(2)總同共有權的內容是全體集體成員按照民法基本精神所確定的平等、自願、民主、多數議決的原則對集體財產行使統一的最終支配權，實現全體集體成員的利益；(3)總同共有權的行使須由其管理體負責執行；(4)總同共有權不可分割；(5)總同共有成員對總同共有財產享有受益權。
5.集體土地所有權是集體組織所有與新型總有內在融合
我國農村集體土地所有權可以從兩個方面加以定性：從外部關系來看，其性質為集體組織所有；而從內部關系來看，則為一種新型的總有。此可謂一種折中的觀點，其理由如下：(1)集體組織所有是由我國特定的歷史條件形成的，符合我國現階段的基本國情，並能推動農村經濟的發展。(2)從內部關系來看，農民集體所有實質上是一種帶有「總有」色彩的所有權形態。(3)集體組織所有與總有是不矛盾的。
6.集體土地所有權是新型的合有權
「惟普通法之合有權制度與我國集體土地所有權制度具有內在的一致性，是完善我國集體土地所有權制度的理想模式」。「藉助普通法上的合有權制度來改造集體土地所有權，正是中國的物權理論和立法在借鑒和吸收人類法律文明成果基礎上形成和發展自己的物權原理和制度的具體體現」。普通法上的合有是由日耳曼法的總有與合有融合演化而來，是指數人平等地、永不分割地對不動產整體所享有的所有權，其中若有合有人死亡，其權利便喪失並自然地添加於其他合有人的一種共有權制度。合有權制度與其他共有權形式相比較具有如下法律特徵：(1)權利平等性與統一性。合有是各合有人平等地、不分份額地對全部財產享有的所有權形式，它只存在一個權屬，具有平等性與統一性。此點區別於大陸法的按份共有。(2)客體之永不分割性。合有是在財產共有中生者對死者名下之合有財產享有權利的一種生存者權。合有財產不因合有成員脫退而被處分，也不因合有成員死亡而被繼承，它永遠屬於具有成員身份之生存成員，而具永不分割之特性。此點區別於大陸法之共同共有。(3)權利之完全性。合有系其成員享有管理、處分、使用、收益合有物之完全所有權，合有人作為所有者，得按「平等自願、民主議決」之原則，通過參與合有共同意志而協力行使管理處分之支配權；同時亦得通過參與如土地租金等收益之分配、利用公共設施、享有公共福利等實現所有權意義的受益權。此點系與總有之本質區別。(4)權利之自由開放性。合有得就其使用、收益權能設立他物權，該他物權既為合有成員享有與行使，亦得自由讓與他人享有與行使，具有自由性與開放性，此點亦區別於極具團體之封閉性的總有(即「不得離開其身份而就其權能為繼承讓與或處分」)。(5)權利行使之民主性。合有財產之管理處分系各總有成員自身共同協力為之，具有民主性。此點區別於總有之極權性。
總有財產之管理處分屬團體組織所專有，其各總有成員不得為之，總有成員僅有利用之權能。此新型合有權者認為，社會主義新型的合有權制度系指一定社區范圍內有農村戶籍的全體現存成員對集體土地依法共同享有的全面支配的權利。對完善我國集體土地所有權制度所進行的理性重構，其新型的合有權制度設計之基本思路如下：其一，集體土地所有權的主體應是一定社區范圍內有農村戶籍的全體現存人員。即合有權的主體是一定社區范圍內的全體成員。其二，集體土地所有權的主體——一定社區范圍內的農民集體全體成員，是一個非法人共同體。其三，合有權的內容包括管理權、處分權、收益權和享受及消費權。其四，集體土地所有權的實現，須依賴相關的行使機制。
7.集體土地所有權是村、村民小組、鄉鎮的所有權
村、村民小組、鄉鎮是事實上的土地所有者，因而法律應該賦予其民事主體的地位。持該觀點者認為，把土地明確為村所有，是一條非常好的改造傳統集體所有制的途徑：(1)我國自1962年實行的《農村人民公社工作條例修正草案》(簡稱《六十條》)明確規定了公社、大隊和生產隊的土地所有權，實行土地承包責任制以後，農村土地所有制並沒有得到根本否定，村、村民小組和鄉鎮還是事實上的土地所有者。(2)村作為集體土地的所有者，並不需要改變我國農村土地結構的現狀，也不是對現行集體土地所有制的根本轉變，它只是對集體土地所有權主體的法律確認，因而能夠極大地穩定民心，節省因制度的改變而產生的成本，保持農村社會的穩定。(3)村作為我國的集體土地的所有者，符合我國社會主義生產資料公有制的性質，既明確了法律上的土地所有權關系，又堅持了社會主義。(4)我們對於某塊土地的所有權常常表述為「這塊土地是某某村的」、「這是某某村的土地」，因而村作為集體土地的所有者，符合我們的語義邏輯和習慣表達方式。(5)通過建立村民與村集體的股權制或其他類似於股權制的產權模式，可以切實保護好村民的利益。所以說，村作為集體土地的所有人，是一種既符合理論又切實可行的農村土地產權制度。同時認為，我國法律應該賦予村以法人地位。村享有法人所有權，正是對集體所有的一種實現形式，它並不與集體所有相違背。
8.集體所有權是「個人化與法人化的契合」
集體財產(土地)應為集體組織法人所有，而集體組織成員對集體財產享有股權或社員權。

『伍』 集體土地所有權

一個籠統的定義
集體建設用地，又被稱為農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

一段法理依據
出處：中華人民共和國土地管理法（2017版修正案）

雖然本次修正刪除了現行法的第四十三條和第六十三條，但其基本思路是為了明確符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押。因此，可以理解為對原有法條的深化或延續。
按照原土地管理法43條的表述，「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。」其中，前款所述國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。
因此，可以反向理解我們通常所述的農村集體建設用地，按法條理解即包含「鄉鎮企業建設用地（經營性用地），鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設用地，村民住宅建設用地（宅基地）」三大類。

簡明扼要的三分法
出處：城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011）

涉及H12-H14，即鎮、鄉、村莊建設用地三大類。

細化的劃分方式
出處：土地利用現狀分類標准(GBT21010-2007)

集體建設用地屬於三大類中的建設用地，涉及12個一級類中的住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務用地、交通運輸用地，以及57個二級類中的農村宅基地等多個分項。

規劃視角的動態劃分
出處：村莊規劃用地分類指南（2014版）

以村莊為單元，包含V1-V9，附下

補充：區分國有和集體土地性質
集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。
國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。

（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建築物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用於經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用於建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用於生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由於政府自用的國有土地不能用於經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。

『陸』 中國歷史上土地的所有權和經營權的變化

土地革命後土地私有制，農民有所有權和經營權。公社化後，實行集體土地所有制，農民有經營權沒有所有權，土地歸國家所有。改革開放後，實行家庭承包責任制，農民有土地經營權，相對來說使用權自由很多。。。。。

『柒』 農村的集體土地所有權屬於誰

屬於農民集體所有。

根據《中華人民共和國土地管理法》第二章第八條規定：「城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條規定：「下列土地屬於全民所有即國家所有：

(一)城市市區的土地;

(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地;

(三)國家依法徵用的土地;

(四)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地;

(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。」

(7)集體土地所有權發展歷史擴展閱讀：

集體土地所有權的確權登記頒證

（1）農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。

（2）農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。

（3）通過承包合同網簽管理系統，建立承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的確權登記制度。

（4）通過流轉合同鑒證、交易鑒證等方式確認土地經營權。

（5）確認林地、草原的所有權或者使用權，水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的規定辦理。

『捌』 新中國成立以來土地所有權經歷了怎樣的變化

新中國的農村土地制度經歷了四次重大變革.
第一次是土地改革（1949.9～1953年春）.土地改革是革命戰爭年代中國共產黨關於農村土地問題的政策主張和根據地「分田分地」探索在奪取政權條件下的一次充分的實現,是抗日戰爭和解放戰爭時期解放區土地改革的延續、擴展和深化.1949年9月29日通過的《中國人民政治協商會議共同綱領》規定,「凡已實行土地改革的地區,必須保護農民已得土地的所有權.凡尚未實行土地改革的地區,必須發動農民群眾,建立農民團體,經過清出土匪惡霸、減租減息和分配土地等項步驟,實現耕者有其田」.1950年6月頒布實施《中華人民共和國土地改革法》,我國土地改革在全面展開.到1953年春,除了中共中央決定不進行土地改革的一些少數民族地區（約700萬人）外,中國大陸的土地改革已宣告完成,3億多無地和少地的貧苦農民獲得了7億多畝土地,免除了350億公斤的糧食地租,實現了幾代人「耕者有其田」的夙願.從新中國初期的歷史文獻看出：「農民在分得土地以後,是作為小的私有主而存在的……」；農民私有土地可以買賣、租佃,但要受一定的限制.為保護農民土地私有財產權利,當時的縣人民政府普遍給農民頒發了《土地房產所有證》,在這份全國基本統一法律文本中規定：農民土地房產「為本戶（本人）私有產業,耕種、居住、典當、轉讓、贈與、出租等完全自由,任何人不得侵犯」.土地改革產生的深刻影響在隨後幾年的農業增長中已經表現得淋漓盡致.1952年與1949年相比,糧食總產量由11318萬噸增加到16392萬噸,年平均遞增13.14%；棉花總產量由44.4萬噸增加到130.4萬噸,年平均遞增43.15%；油料由256.4萬噸增加到419.3萬噸,年平均遞增21.17%.
第二次是互助合作運動中的土地制度變革（1953～1957）.互助合作運動大致上經歷了兩個階段.一是從全國解放到1955年夏的互助組和初級社階段；二是自1955年夏至1957年的高級社階段.互助組有臨時互助組和常年互助組等形式,按照自願互利原則,在保留土地和其他生產資料農戶私有制的基礎上,農戶間通過人工互變、人工變畜工、搭莊稼 、並地種、伙種等形式,相互提供幫助,解決生產中的困難或者藉此提高收入.初級農業生產合作社的最主要特點是,農民仍然擁有土地的所有權,但必須交給初級社統一使用,允許社員保留小塊自留土地,年終的分配時,農民土地股份參加分紅,因此,初級社有時也稱土地合作社.高級社是在初級社基礎上建立起來的社區集體經濟組織,它實行土地、耕畜和大型農具作價（股份）入社,集體所有,統一經營,但仍允許農業合作社留下總耕地的5%由農戶分散經營,自由種植蔬菜或其他園藝作物.自留地歸集體所有,不征公糧,不交集體提留,規定經營者不得私自出賣、出租和非法轉讓.綜上可以清楚看到,農戶私人 所有的土地被改造為社區（高級社）集體公有土地的過程和路徑.
第三次是公社體制下的集體所有、統一經營的制度安排（1958～1978）.公社體制下實行農村土地三級所有.其做法是：原屬於各農業合作社的土地和社員的自留地、墳地、宅基地等一切土地,連同耕畜、農具等生產資料以及一切公共財產都無償收歸人民公社三級所有.公社對土地進行統一規劃、統一生產、統一管理,實行平均主義的「按勞分配」.但要指出,公社體制是在長達25年的運行過程中不斷整頓和完善的,從「整頓和鞏固公社的組織……」（1958.12）,糾正「一平、二調、三收款」的錯誤（1959.2）,到要求「各地人民公社在實行三級管理、三級核算……」（1959.4）,再到頒布《農村人民公社工作條例修正草案》（即人民公社60條）（1962.9）,標志著農村人民公社所有制關系,先後經歷了人民公社所有、人民公社三級所有以生產大隊所有為基礎、人民公社三級所有以生產隊所有為基礎等三個階段,逐漸走向成熟和定型.人民公社60條最終將土地、勞力、牲畜、農具「四固定」到生產隊,分配核算也以生產隊為單位,形成分別以生產大隊和生產隊為基本單元的社區性全員共同所有、共同經營的農村經濟管理格局.
第四次是「集體土地、家庭承包經營」改革（1979～今）.改革30年來,我國農村土地制度變遷經歷了兩個大的階段.第一階段（1978-1999）,恢復和拓展農業生產責任制,逐步確立「土地集體所有、家庭承包經營、長期穩定承包權、鼓勵合法流轉」的新型農村土地制度.第二階段（2000～2008）,農村土地制度改革沿兩條主線展開：一是繼續完善並用立法規范承包土地制度；二是探索和推進土地徵用制度及農村建設用地制度的改革.農村土地制度30年變遷採取了農民自發制度創新與國家強力推行相結合的方式,沿著「明確所有權,穩定承包權,放活使用權,保障收益權、尊重處分權」路徑前行,至今形成了一套比較完整和成型的新型土地制度.這一制度的基本精神是充分實現集體土地所有權利益的同時,賦予農民長期而有保障的土地使用權；這一制度的政策內容包括堅持農村土地集體所有長期不變,集體土地家庭承包經營長期不變,允許農戶在承包期內依法、自願、有償轉讓土地經營權,允許集體經濟組織拍賣荒山、荒地、荒坡、荒灘的經營權,在具備條件的地方可以通過有償轉讓集中土地的經營權來實行適度的規模經營.這些精神和政策以法律形式載入了《農村土地承包法》.

『玖』 中國土地所有權的演變

所有權就是兩種來形式，公有和私有源
在原始社會，土地是集體公有制
進入階級社會後，土地就便成了私有制，奴隸社會是周王土地私有制，封建社會主要是地主土地私有制
建國後，經過土改，土地變成農民土地私有制，社會主義改造後土地所有權歸國家，農民擁有土地的使用權和經營權。