香港房地產歷史發展歷程

❶ 有沒介紹日本房地產歷史的書籍或者香港的地產史的書籍，，最好經典的~~~~不勝感激

世界是彎的：全球經濟潛在的危機
作者：戴維·斯密克
出版內：中信出版社 出版日期：2009年06月
《世界是彎的容》觀點：20世紀80年代的日本房地產泡沫、20世紀90年代的美國所暴露出來的網路泡沫，以及西方國家在21世紀初的房產
新華書店網店新華文軒有賣的
《地產霸權》書籍作者：潘慧嫻 著
圖書出版社：中國人民大學出版社
出版時間：2011-01
縷述香港地產在數十年來的發展中，如何淪入被大地產財團壟斷的現狀。

❷ 有關香港的歷史資料

1841年1月26日，第一次鴉片戰爭後，英國強佔香港島，事後清政府曾試圖用武力予以收復，道光皇帝為此發下多道諭旨，但清朝始終不能捍衛領土完整。

1842年8月29日，清政府與英國簽訂不平等的《南京條約》（原名稱《江寧條約》），割讓香港島給英國。

1860年10月24日，中英簽訂不平等的《北京條約》，割讓九龍半島界限街以南地區給英國。

1898年6月9日，英國強迫清政府簽訂《展拓香港界址專條》（俗稱「新界租約」），強行租借九龍半島界限街以北、深圳河以南的地區，以及200多個大小島嶼，租期99年（至1997年6月30日結束）。

通過三個條約，英國共佔有包括香港島、九龍和新界總面積達1092平方公里的中國領土，也就是現在整個香港地區的面積。

1997年7月1日，中國政府對香港恢復行使主權，香港特別行政區成立，基本法開始實施。香港進入了「一國兩制」、「港人治港」、高度自治的歷史新紀元。

(2)香港房地產歷史發展歷程擴展閱讀

20世紀80年代初，為實現國家和平統一，國家領導人鄧小平創造性地提出了「一國兩制」的科學構想，並首先用於解決香港問題。按照鄧小平的論述，「一國兩制」是指在一個中國的前提下，國家的主體堅持社會主義制度，香港、澳門、台灣保持原有的資本主義制度長期不變。

香港回歸祖國後，「一國兩制」由科學構想變成生動現實。中央政府嚴格按照香港基本法辦事，認真履行憲制責任，堅定支持香港特別行政區行政長官和政府依法施政。

香港特別行政區依法實行高度自治，享有行政管理權、立法權、獨立的司法權和終審權，繼續保持原有的資本主義制度和生活方式不變，法律基本不變，繼續保持繁榮穩定，各項事業全面發展 。

中央擁有對香港特別行政區的全面管治權，既包括中央直接行使的權力，也包括授權香港特別行政區依法實行高度自治。對於香港特別行政區的高度自治權，中央具有監督權力。

中央貫徹「一國兩制」方針堅持兩點，一是堅定不移，不會變、不動搖；二是全面准確，確保「一國兩制」在香港的實踐不走樣、不變形，始終沿著正確方向前進 。

不斷推進「一國兩制」在香港的成功實踐，是中國夢的重要組成部分。既要把實行社會主義制度的內地建設好，也要把實行資本主義制度的香港建設好。

在香港經濟發展的歷史中，經歷了兩次經濟轉型。1950年以前香港經濟主要以轉口貿易為主。從50年代起香港開始工業化，到1970年，工業出口占總出口的81%，標志著香港已從單純的轉口港轉變為工業化城市，實現了香港經濟的第一次轉型。

20世紀70年代初，香港推行經濟多元化方針，香港金融、房地產、貿易、旅遊業迅速發展，特別是從80年代始，內地因素成為推動香港經濟發展的最主要的外部因素，香港的製造業大部分轉移到內地，各類服務業得到全面高速發展，實現了從製造業轉向服務業的第二次經濟轉型。

❸ 香港房地產從二戰到現在呈現什麼特點

上漲趨勢！！

❹ 誰告訴我1980年以後香港經濟的發展過程

香港經濟發展過程
經過短短的30多年時間，香港從戰後初期的轉口港迅速發展為今天的遠東輕工業製造中心和國際
金融中心、貿易中心、信息中心，令世人為之側目。香港作為近代城市的發展，經歷過一段相當曲折
的路程。現在我們試圖從歷史上來追溯香港近代經濟發展的軌跡。
(一)轉口港形成前時期(1840-1860)
古代香港地區曾經有過一定規模的手工業，以制鹽、制香、修船為主，海上運輸也頗具規模，屯
門、尖沙咀、香港仔等都曾是比較活躍的港口。
1841年英國人強行在港島登陸，1842年正式割佔香港後，初期主要是從事最惡毒的鴉片走私活
動。據統計，19世紀40年代下半期從印度運來中國的鴉片有3/4是經香港轉銷的，儲存香港等待轉銷
的鴉片多達16.5萬箱。《南京條約》簽訂之後，受開放五口通商的直接影響，在港的部份外商將其實
力分散到新開的商埠，香港的經濟地位受到嚴重打擊。據統計，1844年出入港船隻僅538艘，總重量
189.257噸；至1850年也只有883艘，299,009噸，發展並不快。因此，一些英國駐港官員主張乾脆放
棄香港。曾任港府財政官員的M.馬丁於1844年報告說，香港沒有任何可觀的貿易，並且斷言在任何
情況下香港都沒有任何機會能成為商業中心。他認為由於海盜的猖獗，中國商人社團的闕如，物資供
應的缺乏等等，條件遠不能與新加坡相比，主張英國政府連一個先令也不應花在香港。但進入50年代
以後，國內外形勢生了很大的變化。一方面是內地居民進入香港的增加；另一方面，由於1848年之後，
美國與澳洲先後發現金礦，中國大陸經由香港前往新、舊金山的人數激增，每年均達數萬；加上亞太
地區的許多國家(如日本、邏羅、朝鮮等)的開放，香港的航運、貿易與日俱增。為適應華僑社會的需
要，橫貫東西方向的「金山莊」和溝通南北交通的「南北行」應運而生，華北、華中等地區出產的花生、
大豆、葯材、絲綢等中國內地土特產與南洋等地的香料、珠寶、海味、食米、木材等，都經由香港進
行轉口貿易，1860年，進出港船隻達到2,888艘，總重量為1,555,645噸。為這種交往所需的旅館業、
各種商號也紛紛設立。華商很快便掌握了港貿易額的1/4以上，中國商人社團開始在港島崛起。
在這20年中，港島市區不斷擴展，人口激增。最初，市區主要是沿著港島西北海濱的一個約1公
里狹長地帶伸展，後來逐步沿太平山坡向上發展，形成上環、中環兩個地區。人口的增加尤為顯著，
1841年港島僅有5,600人，至1847年也只有近24,000人。進入50年代以後，由於上述原因，加上太平
天國革命期間從廣州等地區來港人數增多，使港島人口自1853年的3.9萬人激增至1860年的9.5萬人。
香港己略具近代城市的雛型了。
(二)轉口港時期（1860-1950年代初期）
香港作為一個轉口港的地位，從其確立以至完成，並向工業化城市的轉變，經歷了將近100年的
時間。為了敘述方便，我們以1898年英國強租新界為標志，將這一時期劃分為前後的兩個階段。
1.第一階段(1860-1898年)
1860年10月24日，英國政府通過發動第二次鴉片戰爭，強迫清政府簽訂了《北京條約》，割占
了南九龍。從此，自南九龍至港島間的廣闊水域置於英國的實際占領下，這對於香港的轉口貿易地位
是至關重要的。
從國際范圍看，這時歐美國家已經先後完成或正在進行產業革命，資產階級正在進行全球性的掠奪
與競爭。在這一時期，有兩件事情對於香港轉口港地位的確立產生了重大的影響，這就是蘇伊士運河
的通航和有線電報的鋪設。
1896年，蘇伊士運河正式通航，這使得從西歐到香港之間的航程比繞道非洲好望角縮短了5,000
公里以上，歐洲來港航線方便多了。1871年，歐洲的有線電報直通香港，並同時與上海、新加坡直接
通報，香港與世界各地的聯系更加密切了。
但是，在整個60年代，香港經濟卻面臨著新的沖擊。由於上海港的崛起，香港已經退居第二位，
在1856-1866年的10年間，上海的貿易額從993,304鎊激增至4,210,947鎊，而香港和黃埔的貿易額僅
從927,067鎊增至1,351,958鎊。不過，從香港本身發展的絕對數字來看，速度也還是相當可觀的。1870
年香港進出港船隻達到4,791艘，總重量為2,640,347噸，比1860年分別增長50%。
19世紀60年代香港經濟發展中的一個重標志就是銀行業的建立。1865年，匯豐銀行正式在港開
業，這是總行設在中國的第一家外國銀行。該行創辦初期包括有英、美、德、印度等股份，但主要的
投資和創辦人則是在遠東多年的英國大洋行。在此以前在港開設的銀行已有東方銀行(1845)、有利銀
行(1857)、渣打銀行(1859)、印度商業銀行、阿格拉聯合服務銀行、西印度中央銀行(1863)等6家。但
匯豐後來居上，在港英當局的支持下，吸收存款，發行紙幣，抑制華資，控制中國的對外貿易，壟斷
國際匯兌，為外資在華企業提供資金，等等，在香港的經濟活動中扮演一個重要的角色。
進入七、八十年代以後，香港已經完全奠定了其轉口港地位，據1880年中國海關統計，中國的輸
入總值，香港佔21%，輸出總值則佔37%。另據有關資料統計，1880年香港進出港船隻為5,775艘，
總重量為5,078,868噸，1890年則達到8,219艘和9,771,743噸，10年間分別增加了42%和92%。在發
展貿易的同時，香港也陸續發展自己的工業，如船塢、火柴、肥皂、制纜、制糖、水泥行業，但規模
都還比較小。
在此期間，華商的財富迅速膨脹。70年代末，港督軒尼詩就曾在立法局表示，華人已成為港島的
最大業主，港府的稅收有90%來自華人；1881年他又透露，香港每季繳地稅1,000元的業主18人中，
除怡和洋行一家外，餘17人均為華人。政治上，華人也開始崛起。1880年，伍廷芳出任立法局議員，
這是華人在該局任職之始。其後，黃勝(1884)，何啟(1890)等人都先後出任立法局議員。隨後華人在
港政治、經濟勢力的崛起，為了建立統一的華裔組織，1896年成立了第一個華商社團－－中華會館(即
現「香港中華總商會"前身，擔負起「聯鄉誼而通商情」的作用。中華會館的成立標志著華商已經形成一
支在政治、經濟上不容忽視的力量。1894年8月23日，英殖民地大臣里本曾對港督羅便臣說：「在英政
府保護下，香港已變成一個華人社會而不是英人社會……而華人居留地從來是香港繁榮的一個重要力
量。」
1860年英國割占了南九龍後，港島與九龍形成了彼此相望的「雙城」。通過辟山填海和伸展，港島
方面由堅尼地城到 魚涌，九龍方面則由油麻地到大角咀、紅磡、馬頭角，都填海建成商業區。居民
也從1860年的95,000人(其中外國居民2500人)，增至1898年的254,400人(其中外國居民15,190人)。
經過將近40年(1860-1898)的發展，香港最終確立了其轉口港的地位並得到了一定的發展，管理、銀
行、保險、船運等方面的服務隨之興起。1898年6月9日英國政府又強迫清政府簽訂了《展拓香港界
址專條》，強行租借新界。以此為標志，香港經濟的發展進入了轉口港時期的第二階段。
2．第二階段(1898-1950)
新界，擁有975.1平方公里以及廣闊的水域。英國強租新界之後，使香港原有的陸地面積(包括港
島和九龍司)驟增11倍之多，為香港後來的經濟發展特別是工業提供了重要的條件。過去地處邊界的
油麻地、旺角等變為中心地區，70年代以後興起的新市鎮，也全部分布在新界的九龍半島上。原來聚
居在新界400多個村莊的100,000居民，也使人口驟增1/3以上。
香港的發展在這50多年(1898-1950年代初期)中，出現了大起大落的變化，先後經受了兩次世界
大戰的沖擊和世界性經濟危機的影響，直到20世紀40年代後半期才得以重建香港的經濟秩序並逐步完
成向工業化時期的過渡。
在英租新界後的最初10多年中，香港經濟仍有較快的發展，轉口港的地位得到進一步的加強。
1911年，對後來香港經濟發展有重大影響的廣九鐵路全線通車，內地輸港貨物由此一部份可以通過鐵
路直接抵港。另一方面，來港船隻與轉口貨物也有較大增加，1914年達到創紀錄的23,740艘，載重總
噸位達22,069,878噸，分別比1898年增加了115%和66%。同時，香港政府的稅收也有較大幅度的增
加，如戰前的1913年為8,512,308元，比1898年的2,918,159元增長了近2倍。
1914-1918年爆發了第一次世界大戰，英國是主要參戰國之一，因此香港間接處於戰爭狀態之下。
在大戰的四年間，香港的轉口貿易大致上處於停滯狀況，甚至略有下降，直至戰後的第二年還未能恢
復到戰前1913年的水平，這種連續幾年徘徊不前的情況是英佔香港以來所首次出現的。但是，香港的
造船業卻利用歐美船隻因大戰而減少的空隙，大力加以發展，黃埔、太古以及海軍船塢，相繼走上了
造船、修船的「黃金時代」，並在戰後維持了相當長的一段時間。
第一次世界大戰後，香港積極利用歐洲工業衰疲的空檔，開拓國際市場．經濟發展漸趨平穩。至
1924年，進出港總噸位已達35,471,671噸，比戰前最高年份1913年增長了55%。此後，由於爆發了
省港大罷工，香港的進出口貿易、工業等方面均一度受到影響，至1927年後才漸有恢復。據統計，1930
年香港對外貿易總值為81,300萬元，比1921年的43,260萬元增長了88%。
20世紀30年代初期，爆發了長達4年之久的世界性經濟危機，世界貿易額減少了2/3，香港也受到了
嚴重的沖擊，港元暴跌，每元僅值1先令左右。從香港的對外貿易總值看，整個30年代貿易額大致維
持在10億元左右，其中以1935年為最低點。但是，香港的工業發展卻從30年代開始漸有起色。1936
年，香港啟德機場投入民用，這對後來香港經濟的發展有很大的作用。
1932年，英聯邦在加拿大渥太華開會，討論了英聯邦特惠稅協定．規定凡是採用聯邦原料或勞工
至少50%的製成品，可在英國及其自治領市場享受特惠稅待遇。香港於1934年加入該協定。此舉對香
港工業的發展產生了一定的影響。至1940年，在港設立的工廠約有800家，僱用工人約3萬名，主要
有造船、棉織、膠鞋、電筒、罐頭食品等行業。這對50年代香港工業的重建有積極影響。
1941年太平洋戰爭爆發，日軍於12月26日攻佔香港，直至1945年8月15日投降為止，香港經歷
了3年又8個月的日佔時期。在此期間，日軍實行了野蠻的法西斯統治，摧毀了戰前所建立起來的大部
份工業，至1946年，工廠數目急劇下降為366家，外貿基本處於停頓狀態，房屋被毀達19,000單位，
居民被強迫遣散回鄉。全港人口從1941年的160萬銳減至1945年8月的60萬。
戰後的香港，一片廢墟，紙幣貶值，資產凍結，企業家和技術人員嚴重缺乏，情況十分惡劣。但
是，華人資本迅速返回，內地的人才、資金、設備等大量流入香港；香港與東南亞、英、美、澳、加
等國家和地區的經濟聯系逐步得到恢復和加強。同時，英方也探取了一些比較明智的措施，例如匯豐
銀行宣布承認日佔時期發行的「迫簽紙幣」(DURESS NOTES)，恢復信譽，銀行和外匯業務逐步恢復常
態。至1947年，香港進出口貿易總值增至27.67億元，比戰前最高年份的1931年的12.8億元增長了
116%，1949年更是突破50億大關，達到50.69億元。
1949年10月，中華人民共和國成立後，英國採取了明智的行動，在西方國家中率先承認。港商
迅速充當了新中國與外界貿易往來的中介人。1951年香港的對外貿易總值激增至創紀錄的93.03億
元，中國占港總貿易額的26.5%，達到24.67億元，其中中國占港總進口的17.7%，占港產品出口(包
括轉口)的36.2% ，均居第一位。這是香港轉口貿易的鼎盛時期，香港經濟也得以迅速恢復。
在這短短幾年中，香港經濟之所以得到迅速恢復，主要原因顯然是由於對中國大陸的轉口貿易所
帶動。此外，戰後人口也迅速增加，1947年便超過戰前的水平，達到180萬人，1950年達到206萬人，
為香港的經濟發展提供了豐富的勞動力資源。
但是好景不常，香港經濟很快又受到一次嚴重的打擊：1951年朝鮮戰爭爆發以後，帝國主義蓄意
與中國為敵，對華實行禁運。戰後剛剛恢復和發展起來的香港轉口貿易便一落千丈，1952年對外貿易
總值急劇下降到66.78億元，比上一年銳減26.5億元，幾乎減少了1/3。同年對大陸的輸出也從上一年
的16.04億元降為5.20億元。此後，香港的進出口貿易連續三年下降，經濟前景岌岌可危。香港經濟
向何處去？這是進入50年代以後所急待解決的問題。
(三)工業化時期(1950年代起)
1.從轉口港時期向工業化時期的過渡(50-60年代)
20世紀50和60年代，香港經濟逐步完成了從轉口港時期向工業化時期的過渡，從而發生了劃時
代的變化。
大陸解放前夕，內地的大量資金，設備從上海、廣州等地流入香港，並帶去了技術和管理人才。
同時戰後我國內地工商界特別是上海的廠家從英、美等地訂購了大量的紡織機械等工業設備．此時也
因大陸局勢變動不再轉入內地，而直接啟運香港設廠投產。據有人估計，1946-1950年間，以商品、
有價證券、黃金、和外幣的形式從中國大陸流入香港的資金不下5億美元。在1949年第一季度申請登
記設廠的工廠中約有60%是從內地遷港。這些內地遷港工業包括紡織、橡膠、五金、化學、火柴等，
對於戰後香港工業的重建與發展有重大作用。與此同時，面對著局勢的變化，過去一直占據優勢的英
資財團(例如怡和財團)有一些表現出信心動搖。怡和大班約翰.凱瑟克曾經發出「我們的好日子已經過去
了」的悲哀，採取股票上市，變賣資產，套取現金等手法，准備後路。而匯豐以及渣打銀行則採取了
一些比較明智的措施，為香港的工業發展包括紡織、成衣、金屬製品、塑料、化學工業、船舶修造、
飲料、香煙等提供了相當數量的貸款。東南亞的華僑以及其他外資也大量流入香港。據估計，僅
1949-1950年流入的資金約達10億元之多。另一方面，除了英國和英聯邦國家作為香港製造品的重要
出口對象外，1953年美國容許港製品輸入，此後美國逐步發展成為香港的最大出口市場。這一切無疑
對香港的經濟發展都起了一定的推動作用。
就是這樣，香港逐步獲得了工業化所必需的資金、技術、設備、勞力以及市場等條件，盡管在
1957-1958年間的世界經濟危機使經濟發展速度到影響，但它終歸完成了從轉口港時期向工業化時期
的轉變。萌芽於30年代的香港工業，至1947年只有工廠961家，僱用人數47,400人；1959年激增至
4,541家，僱用人數達177,330人；1959年與1947年相比，廠家和僱用人數分別增加了3.7倍和2.7倍。
1959年，在香港的出口貿易中，港產品的比重已上升到69.6%，取代了轉口貿易的地位。
進入20世紀60年代以後，香港經濟(主要是工業、外貿)有了較快的發展，為70年代的經濟起飛奠定
了基礎。這時朝鮮戰爭已經結束；東南亞政局動盪，不少人夾帶資金來港；內地因文化大革命的影響，
原准備在內地投資的華僑轉而將資金投進香港；西方資本主義經濟有了較快的發展，西方資本大量滲
入香港；而香港本身除了1967年曾發生反英抗暴而受過短暫的沖擊外，政局一直比較穩定，這就為香
港經濟的發展創造了有利的環境，棉紡、織布、制衣、塑料以至新興的電子、鍾表、玩具業等，都有
較大的發展。1960-1969年，香港製造業工廠從5,346家增加到14,078家，僱用人數從224,,400人增加
到524,400人，分別增加了1.6倍和1.3倍。同時期的港產品出口值則從28.67億元增加到105.18億元，
增加了2.7倍。進出口貿易總值也從98.01億元增加到280.9億元，增加了1.9倍。此外，房地產、建築、
金融業等也相應有所發展。
2.工業現代化、多元化和國際金融中心的形成
(70年代後)
70年代以來，則是香港工業向現代化、多元化發展和國際金融中心的形成階段。
70年代的香港經濟，不論是在加工工業、對外貿易還是交通運輸、金融、建築、旅游等都有迅速
的發展，逐步形成一個以加工工業為基礎、以對外貿易為主導、以多種經營為特點的工業城市。
以工業為例，香港注冊廠家從1970年的16,507家增加到1980年的45,025家，僱用人數則從
549,178人增加至907,463人，分別增加了1.7倍和0.7倍。1980年，港製品輸出為681.71億元，占出口
貿易總額的69.4%，從事製造業人數則占總就業人數的40%左右。據統計，1980年香港總產值(時值)
為1,060億港元，按人口平均的產值為20,933元(約合4,080美元)，在亞洲僅次於日本而略高於星加坡。
70年代香港工業的發展過程，具有一些與其他國家和地區不完全相同的特點：出口導向，工業與
貿易有共生關系；輕工業占優勢；小型企業佔多數，適應性強，等等。這些特點是由香港本身所固有
的小環境決定的。香港本身缺乏自然資源，工業原料和半製成品主要依賴進口；人多，地小，但擁有
世界天然良港；內部市場有限，產品大部份需要出口。香港工業的發展，從原料的輸入到產品的輸出，
都得依賴於對外貿易，如果沒有外貿，香港工業以及整個經濟就會窒息。另一方面，由於輕工業具投
資較少、生產周期短、資金周轉快、適應性強等優點，所以香港一開始便走上發展輕工業的道路。目
前，香港輕工業的工廠數、雇員數和出口額在工業中均佔95%以上。在輕工業中，又比較集中於成衣、
紡織、塑膠、玩具以及電子、手錶等行業，1980年這些行業出口額約佔香港製品出口總額的72%。其
中60年代發展起來的電子工業的重要性日益增加，1980年出口的電子產品83.06億港元，占港產品出
口總額的12.3%，僱用工人88,883名，成為僅次於制衣業的第二大行業。此外小型企業居多又是香港
工業的另一特點。以1978年為例，雇員在50人以下的小型工廠佔全港工廠總數的92%，雇員人數占
41%，而且工廠的平均人數還有下降的趨勢。企業規模小，生產容易調整，適應性比較強。在同一時
期，香港的對外貿易也令人為之側目。1980年的貿易總額已經突破2,000億元大關，達到2,098.94億
元，比1970年的328.46億元增加了5.4倍，居世界第20位。其它如交通運輸、旅游業等也有較大的發
展，被譽為國際航空中心、海運中心和旅游中心。此外畸形發展起來的房地產業尤為引人注目，這裏
限於篇幅，就不一一枚舉了。
在這一階段經濟發展中，特別值得一提的是香港金融業的崛起，成為僅次於紐約、倫敦的第三個
國際金融中心和僅次於倫敦、蘇黎世的世界第三大黃金市埸。
香港作為一個國際金融中心，是在有利的政治、經濟、自然條件下形成的。70年代以來，香港政
局比較穩定，與東南亞、日本、歐美各國的聯系日益密切，同時，隨著香港經濟特別是工業的崛起和
房地產的畸型發展，它需要金融業的發展予以配合，這是促進金融中心的形成和金融資本發展的必要
前提。在這樣的形勢下，大批跨國金融機構涌進香港，使香港的金融結構和經營業務發生巨大的變化，
日趨國際化。從地理上看，香港處於一種適中的地理位置上，是世界上最大的自由港之一，處於有利
的時差區內，可以充當紐約與倫敦金融市場的中繼站；這一有利的條件，加上港英當局所採取的不干
預政策，使得香港地區的信貸等活動特別活躍。1978年3月，港英當局撤消了不增發銀行牌照的禁令，
在短短的1年多時間內，持牌銀行即增加了41家，支行數目也大增。在香港金融領域中，外資的活動
尤為突出。據港英當局統計，至1982年底，在香港的131家持牌銀行中，有94家的資本來自香港以外
的19個國家和地區，約佔72%；而在財務公司和保險公司中，外資則佔80%。至1982年底，世界最
大的100家銀行中，有63家在香港設立分行或辦事處。香港作為國際金融中轉站的作用日益加強，各
行對國外供款和預付款在10年中從2.04億元增至207.78億元，年增58.8%，其中最多為印尼、南朝鮮、
台灣、馬來西亞、日本、澳洲、巴拿馬、菲律賓、泰國、印度、新西蘭等，基本上是亞太地區。財團
聯合貸款數量大，范圍廣，一些跨國銀行、財團相繼取得20多家華資銀行的部份股權，如匯豐對恆生
(61%)，美國花旗銀行對遠東(76%)，日本三菱對廖創興(25%)，富士銀行對廣安(55%)等等。當地登
記的持牌銀行中，接受外資某種控制的己過半數。
香港作為一個國際金融中心，對其利弊一直有所爭論。但是，它對於促進今天香港經濟的繁榮局
面，顯然有著重要的積極作用。

❺ 香港百年來經濟文化的發展希望細一點：）

在香港經濟發展的歷史中，經歷了兩次經濟轉型。1950年以前香港經濟主要以轉口貿易為主。從50年代起香港開始工業化，到1970年，工業出口占總出口的81%，標志著香港已從單純的轉口港轉變為工業化城市，實現了香港經濟的第一次轉型。70年代初，香港推行經濟多元化方針，香港金融、房地產、貿易、旅遊業迅速發展，特別是從80年代始，內地因素成為推動香港經濟發展的最主要的外部因素，香港的製造業大部分轉移到內地，各類服務業得到全面高速發展，實現了從製造業轉向服務業的第二次經濟轉型。

* 香港經濟的發展歷程

今天的香港已發展成為亞太地區的國際貿易、金融和航運中心。2000年，香港的本地生產總值達到12717億港元，貿易總額達到32307億港元，是世界第十大貿易實體，港口集裝箱吞吐量達到1810萬箱，居世界第一位；有154家銀行機腹，擁有外資銀行數量居世界第三位；2000年末香港股市總市值達48625億港元，居世界第九位；外匯市場每日成交額達790億美元，居世界第七位；2000年末外匯儲備高達1075億美元，居世界第三位。
* 香港經濟發展的優勢

香港的優勢在於其屬國際化的城市，擁有便利的營商環境、完備的法律體制、自由貿易政策和資訊流通、公平開放的競爭，以及金融網路、通訊基建網路等便利因素。此外，香港擁有龐大的財政儲備和外匯儲備、自由兌換的穩定貨幣、以及低稅率的簡明稅制等優勢條件，使得香港發展成為具有很強競爭力的地區之一。

* 香港的經濟結構

隨著香港製造業向內地轉移，規模不斷擴大，香港的公司逐步演變成負責集資、采購、設計、推銷、貨物中轉的生產控制中心和服務中心，香港服務業逐漸由為本地製造業服務轉而為整個珠江三角洲地區的製造業服務。服務業在本地生產總值中所佔比重已由1980年的67%上升至1999年的85.4%。香港的服務業包括批發零售、對外貿易、飲食及酒店業、運輸及通訊業、金融保險業、地產業，以及法律財會等專業服務行業。在各服務行業中，金融保險、地產和商用服務業所佔比重最大，占當地生產總值的26%；其次是批發零售及進出口貿易、飲食及酒店業，佔34%；社區、社會及個人服務業佔20%；而運輸倉儲及通訊業則佔9%。

香港的製造業以中小企業為住，素以靈活應變見稱。製造業目前仍以紡織業和制衣業為主，其它還包括玩具業和電子業、印刷和出版業、機械、金屬製造、塑膠以及珠寶鍾表等行業。製造業在香港本地生產總值中所佔比率1999年為5.7%。

* 香港與祖國內地的經濟聯系

70年代末，內地改革開放，為香港經濟發展提供了廣闊的空間，兩地經濟合作逐漸發展到一個新的階段。目前香港絕大部分製造業都已轉入內地發展，企業規模不斷擴大。香港的服務業則為兩地間的投資和貿易活動提供各項服務，迅速增長。大量的內地企業來香港上市籌資，促進了香港金融證券業的發展。內地是香港最大的貿易夥伴，香港的轉口貿易主要圍繞內地進行，20年來，香港對外貿易額成倍增長。同樣，多年來，香港充當了內地引進資金、技術、管理的重要對外窗口和中介，對改革開放以來內地經濟的快速發展起了十分重要的促進作用。長期以來，兩地經濟在相互促進中得到了共同發展。

隨著中國即將加入世界貿易阻止，進一步擴大對外開放和進行西部大開發，將給香港經濟發展帶來新的契機，其橋頭堡的作用會更加重要，香港作為國際金融、貿易、航運和信息中心的地位會進一步得到鞏固和提高，兩地經濟一體化趨勢會不斷加強。

香港經濟形勢

2000年，香港經濟擺脫亞洲金融危機的影響，本地生產總值增長10.5%，是1987年以來的最高增長率。金融市場總體平穩，政府財政狀況穩健，進出口貿易增長強勁，航運業表現優異，旅遊業暢旺，失業率下降，通縮明顯收窄，表明香港整體經濟已經恢復正常。展望2001年，香港經濟將繼續保持增長。由於經濟總量已經接近歷史最高水平，加上外部環境存在不確定因素，因而經濟增長速度將會放緩。

* 2000年香港經濟形勢

2000年，香港經濟承接上年復甦勢頭，實現高速增長,整體經濟基本擺脫亞洲金融危機的影響，經濟活動已經恢復正常。

* 本地生產總值增長強勁

2000年，香港本地生產總值以現價計算為12717 億港元，以1990年固定價格計算為8937 億港元。與亞洲金融危機前的1997年比較，分別減少522億港元和增加647億港元。

香港經濟第一季度增長14.1%，第二季度和第三季度增幅均為10.8%，第四季度增長6.8%。全年經濟實質增長10.5%，是1987年以來的最大增長幅度。從形成本地生產總值的各個組成部分看，消費、投資和對外貿易均有較大幅度的增長。

消費需求回升力度加大。2000年，政府消費實質增長2.1%，私人消費實質增長5.4%。私人消費增加較多，主要是經濟明顯好轉及失業率下降，消費者信心增強。同時，旅遊業興旺，也刺激了消費需求的上漲。

投資止跌回升。2000年，本地固定資本形成總額為3278億港元，增長8.8% ，在1999年下降17.4%的基礎上止跌回升。其中私人投資增長12.7%。私人投資回升，主要是企業贏利增加和營商前景看好，機器和設備購置增加較多。

對外貿易增長強勁。2000年，香港對外貿易在外部需求增加的帶動下出現強勁增長。有形貿易方面，全年進出口總額為32307億港元，增長17.8%。整體出口15727億港元，增長16.6%；進口16580億港元，增長19%。?統計，香港對主要貿易夥伴美國、英國、日本、德國、新加坡的貨物出口分別增長14%、15%、23%、17%和19%。內地是香港的第一大貿易夥伴，達12580億港元，增長18.9%。

無形貿易方面，服務輸入為1855億港元，服務輸出達3340億港元，盈餘1485億港元。抵消有形貿易赤字後，綜合盈餘632億港元。

* 政府財政穩健

香港的財政年度為當年4月1日到次年3月31日。1999/2000年度，財政收入2329億港元，支出2230億港元，赤字99億港元，財政儲備4443億港元。

2000/2001年度，財政預算收入2442億港元，預算支出2504億港元，預算赤字62億港元。由於外匯基金及賣地收益減少、地鐵上市集資額低於預期等因素，預計財政赤字將擴大到114億港元。

為了刺激經濟、鞏固經濟復甦成果，特區政府採取了一系列財政政策。例如∶撥專款支持多項培訓和再培訓計劃，提升市民就業能力；調低股票交易印花稅10%，維持金融市場的吸引力，提高香港在國際金融市場的競爭力；延長柴油稅減稅期限，降低稅負；將豁免電動汽車首次登記稅期限再延長三年等。積極的財政政策為香港經濟全面復甦創造了良好的環境。雖然出現少量財政赤字，但政府財政狀況總體看是穩健的。

* 金融市場基本穩定

2000年，香港金融市場基本穩定，主要表現在∶

* 聯系匯率機制運行正常。市場港元對美元的即期匯率從1月份的7.778微升到12月份的7.798。全年港元匯率緊貼美元的走勢，對所有主要貨幣均增強。受美國加息的推動，銀行公會三次加息0.75個百分點。為了降低貨幣結算風險，啟動了美元結算系統，香港國際金融中心的地位更加鞏固。

* 銀行業經營穩健。至2000年末，銀行業總資產為66592億港元，輕微下降1.9%；銀行存款為34823億港元，增長9.6%；但銀行貸款24626億港元，下降12.5%，已連續26個月下跌。銀行貸款下降，主要是在經濟轉型時期，地產市場不活躍，新的經濟增長點不明，銀行貸款較為謹慎所致。銀行的資產質量有所好轉，呆壞帳比例趨於下降，第一季度為9.3%，到四季度已降至7.3%。主要銀行的盈利水平普遍良好，增長幅度均在20%左右。

* 股市運行基本正常。2000年，香港股市雖出現較大起伏，但運行基本正常。在香港經濟向好、外部經濟增長、預期中國加入世貿組織以及美國股市下挫、本地利率較高、國際石油價格波動等因素交叉影響下，恆生指數呈波浪走向，在13700點至18400點區間波動。3月28日 升到18302點的歷史最高點。其後因美國加息、美股下調的影響，恆生指數反復下挫，5月26日，跌至當年最低13723點。雖然夏季出現反彈，但在國際原油價格飆升、美股再次暴跌等因素影響下，恆生指數再告下跌，年末收市報15096點，下降11%。但股市總市值達48625億港元，增長2.7%；全年總成交額31319億港元，增長63.2%；日均成交額127億港元，增長65.4%。

* 股市集資功能進一步增強。2000年，上市公司在香港股市集資總額達4483億港元，其中香港中資企業集資2909億港元，內地國有企業集資518億港元。

* 債券市場發展健康。亞洲金融危機以後，香港的債券市場呈現出發展趨勢，2000年債券發行量達4556億港元，比上年增加391億港元，增長9%。

* 通縮壓力減緩

自1998年12月以來，綜合消費物價指數持續25個月下跌。但在2000年跌幅呈逐月收窄趨勢，1月份跌幅為5.3%，12月份跌幅收窄至1.8%。全年跌幅為3.7%，雖然通縮狀況難以改變，但跌幅已比上年縮小。

* 失業率逐步下降

2000年，香港的失業率雖然較高，但有所緩和。1月份，失業率由上年6.2%的高位下降到5.7%，以後逐月降低，12月份為4.5%，失業人數由年初的20.9丌人減少到15.1丌人，各主要服務行業就業人數均明顯上升。香港的失業人群，集中在建造業和製造業，主要原因是經濟結構由傳統製造業向以資訊科技產業轉型，傳統行業中不斷有勞動人口被淘汰出來。

* 主要行業發展健康

2000年，香港主要行業的表現良好，發展健康。

* 房地產業 2000年香港房地產業繼續調整。前七個月樓宇買賣價格平穩，但成交合約宗數和金額持續下降；八月份以後，市場狀況有所改善，樓宇買賣價格輕微回升，成交合約宗數和金額增加。全年樓宇買賣合約宗數和金額分別為85744宗和2225億港元，下降12.9%和13.3%。

* 旅遊業 2000年，香港旅遊業再創佳績。訪港旅客人次創歷史新高，達1306丌人次，增長15.3%，高於10.8%的世界平均水平；旅遊收益在持續三年下降後出現增長，達615億港元，增長16%，高出世界平均增幅9個百分點。根?世界旅遊組織統計，以旅客人數計算，香港全球排名14位，在亞洲僅次於內地。

* 零售業 2000年，香港零售業轉好，量值齊升。?統計，全年零售業總銷售價值達1867億港元，增長3.8%，銷貨數量則上升8.1%。零售業在經濟復甦和旅遊業增長的帶動下，幾乎所有主要零售類別商品的零售量均告上升，升幅較大的類別依次是汽車及汽車零件、其他耐用消費品、傢具及固定裝置、鞋類及有關製品和服裝。

* 航運業 在香港進出口貿易高速增長的帶動下，香港航運業表現優異，國際航運中心地位進一步鞏固。在港注冊的船舶總種位達到1071丌種的歷史新高，顯示投資者對香港充滿信心。集裝箱吞吐量繼續保持世界第一，近1810丌標准箱，增長11.7%。航空客、貨運量均創新記錄，其中，貨運量為224丌公種，居全球第一，增長13.5%；客運量為2300丌人次，增長8%。

* 建誅業 2000年，香港主要承建商完成的工程名義總值為1218億港元，下降3.6%。主要是一些大型住宅樓宇發展項目已經完成，新的項目工程進度仍然緩慢。其中，公營地盤完成工程比較穩定，私人地盤完成工程下降幅度較大。建誅市場仍未走出困境。

* 電訊業 2000年，香港電訊業日新月異。在有線電話服務方面，固定電話線數達390丌條，增長3%；其中，商業用戶增加5%，住宅用戶增加1%。人均電話密度約為每100人擁有58條電話線，是亞洲電話密度最高的地方之一。圖文傳真線有40多丌條，增長5%，占商業電話線的23%。隨著香港大力發展資訊科技，互聯網用戶大增，使用量達11億分鍾，增長1%。無線電話服務方面，用戶數量為520丌，增長31%；流動電話滲透率達77%，為全球最高地區之一。

2000年香港經濟增長強勁，但存在的問題也不容忽視。一是經濟結構性調整任重道遠。創新科技產業成長為新的經濟增長點尚需要時日。二是失業率仍然較高，通貨緊縮依然存在，經濟發展的內力還不足。此外，2000年香港經濟的高速增長，是在基數較低、並主要依靠外部需求帶動取得的。就經濟總量而言，還剛剛達到亞洲金融危機前的水平，因而經濟強勁增長是伴隨著經濟結構調整的恢復性增長。

* 2001年香港經濟展望

* 世界經濟環境 2001年，世界經濟將繼續保持增長態勢，但增幅減緩。美國經濟在持續10年高速增長後，已開始放緩。2000年第三季度，國內生產總值增長2.2%，低於第二季度5.6%的增長幅度，第四季度更跌落至1.1%。2001年1月份，製造業活動狀況指數為41.2%，降至10年來的最低點；企業盈利警告不斷，企業破產和倒閉現象增多；2月份，消費者意見指數為87.6%，是7年來最低點。但由於美國的勞動生產率仍保持增長，美聯儲在1月份和3月份三次調減利率，布希政府又將採取減稅政策刺激經濟，因而美國經濟前景仍不明朗。

* 歐洲經濟發展勢頭趨於好轉。由於歐洲經濟對美國的依賴較少，受美國經濟的拖累不大。隨著主要國家減稅及就業狀況明顯改善，歐元回穩資本流入增加，石油價格下降、通脹壓力減緩並得到控制等有利因素的推動，消費和投資出現了良性循環。歐盟委員會預測，歐洲經濟將增長3.2%。

* 日本經濟復甦放緩。日本經濟在經歷10年經濟衰退後，2000年首兩季出現復甦跡象。但是，第三季度，經濟重新調頭向下出現負增長。2001年1月份又出現4年來首次貿易赤字。顯示日本經濟復甦阻力較大。同時，日本政局不穩和巨額企業壞帳無法消除，也將阻礙經濟增長。目前，日本經濟正處於復甦和衰退的十字路口，前景還不明朗。

* 亞洲其他國家和地區2000年普遍走出了金融危機的低谷，逐漸復甦。但由於受美國經濟放緩的影響，菲律賓、印尼等國政局不穩，經濟增長速度將明顯放緩，對香港的需求減少。

* 中國內地將繼續實施積極有效的財政政策和穩健的貨幣政策，進一步擴大內需，促進經濟增長；國有企業三年脫困目標基本實現，建立現代企業制度和高新科技產業的發展將使企業充滿活力；西部大開發和加入世貿組織將帶來無限商機。雖然消費、投資和凈出口將可能會放緩，但是，內地經濟仍將保持7%左右的高速增長。內地經濟持續的高速增長將為香港帶來多方面好處，是保證香港經濟穩定增長的最大動力。

* 全球貿易環境 總體看，2001年世界貿易環境將遜於上年，全球貿易增長趨緩。主要是因為美國經濟放緩，日本經濟停滯不前，東南亞國家和地區的經濟增長減速，消費需求相對減少。作為香港最大的貿易夥伴，中國內地也難以保持2000年的貿易增長速度。但是，歐洲經濟向好，內地經濟持續增長，加入世貿組織和西部大開發等，將使內地對外貿易保持較高水平，這有利於香港對外貿易保持穩定增長。

* 國際金融市場 2001年，國際金融市場存在動盪因素。股市方面，隨著經濟明顯放緩，美國股市將持續調整。如果下調幅度過大，可能引發全球大部分股市劇烈動盪，香港股市也不能倖免。匯率方面，由於美國新政府仍然維持強美元政策，美元匯價基本穩定；歐元區經濟好轉，歐元將回歸高位；日元受日本經濟拖累，將在低位徘徊。由於港元實行聯系匯率，匯率走勢與2000年相若。利率方面，由於經濟放緩，美國將進入減息周期，香港將會追隨美國減息。

* 總之，由於內地以及與香港經濟發展關系密切的美國、歐洲等地經濟保持增長，會相應帶動香港出口貿易、服務業和金融業的增長。

* 本地因素 香港經濟發展的內在因素將會好於去年，並呈現健康穩定的成長。聯系匯率制度下，在美聯儲三次降低利率後，香港高利率壓力開始減緩，有利於經濟的增長。內地加入世貿組織和西部大開發，有利於外資流入香港。在特區政府一系列穩定樓市政策出台後，消費者信心增強，樓市已漸趨活躍，逐步顯現復甦跡象。隨著香港經濟的穩定增長，就業狀況有望持續改善，通縮會逐步消失，消費物價將溫和回升。伴隨著企業效益的好轉，已凍結2年的薪金開始解凍，大企業普遍加薪，將有效刺激內部消費需求。在上述一系列內外部有利因素的促進下，香港經濟將出現穩定增長。

* 經濟增長趨勢預測

* 本地生產總值 2001年的經濟在上年基數較高和全球經濟減速的影響下，增長將放緩。由於內部因素好轉，如果外部因素不出現重大變化，香港經濟會出現4%左右穩定增長。

* 金融市場 由於美國股市不穩，2001年香港股市可能會出現較大的波動，但總體發展應該保持正常。香港的債券市場將繼續健康發展，並保持穩定。利率在美國減息的帶動下，可望繼續下降約1個百分點。匯率可望保持穩定。

* 物價 隨著經濟持續好轉，消費者信心增強，物價將止跌回穩，並出現小幅增長。

* 失業率 隨著經濟穩定增長和政府再培訓計劃的實施，失業率將趨穩。

* 主要行業 房地產業將趨於穩定，並有一定程度回升；旅遊業在香港和內地雙方共同推動下，將會保持增長；零售業隨著經濟穩定發展，會出現溫和增長；航運業受全球經濟放緩的影響，不會有大的增加；建誅業在建誅工程沒有明顯增加、建誅市場環境變化不大的情況下，不會有大的起色。

香港對外貿易形勢

由於世界經濟貿易增速加快，香港內外部經濟環境顯著改善，香港對外貿易在1999年恢復性增長的基礎上，2000年出現多年來少有的高增長態勢，成為2000年香港經濟強勁增長的主要動力。2001年香港對外貿易將繼續保持增長，但增長幅度將會減低。

* 2000年香港對外貿易增長強勁

* 商品進出口貿易高速增長

2000年，香港對外貿易總額為32307億港元，增長17.8%，比歷史最高水平的1997年增長5.2%。其中出口15727億港元，增長16.6%；進口16580億港元，增長19%。2000年香港對外貿易的基本格局是進口、轉口和港產品出口全面大幅增長，基本上都是過去七年來的最高增幅，說明已擺脫亞洲金融危機的陰影，進入實質性增長。特別是港產品出口一改過去4年大幅滑落的局面，出現較大幅度增長。

* 轉口貿易增長強勁 香港的整體出口由轉口和港產品出口兩部分組成，其中轉口額約佔88.5%，港產品出口佔11.5%。轉口貿易主要是將中國內地商品轉口至世界各國和將世界各國商品轉入內地。由於外部市場環境改善和中國內地經濟、進出口貿易的高速增長，2000年香港轉口貿易強勁增長，總額達13917億港元，增長18.1%，這是自1994年以來的最高增幅，比1999年增幅高出16.4個百分點。轉口貿易額佔香港整體出口額的比重進一步提高，由1999年的87.4%上升到2000年的88.5%。

* 港產品出口止跌回升,

2000年，香港本地產品出口扭轉了自1996年以來的下滑局面，全年出口1810億港元，實現了6.1%的增長，與1999年下降9.5%形成鮮明對比，但數量上仍僅相當於1995年的78%。香港本地製造業絕大多數已轉移到內地，在中國加入世界貿易組織之後，這種轉移還將繼續進行，因此，香港本地產品出口下降趨勢將會是長期的。

??港產品的出口結構主要以勞動密集型的紡織成衣、輕工和電子電器產品為主。其中出口額較大的商品有紡織及成衣866億港元、電子電器433億港元、首飾57億港元、印刷品46億港元、鍾表57億港元、塑料製品28億港元，金屬製品15億港元。增長較快的有金屬製品(81.8%)、電動機械(19.9%)、塑料製品(13.9%)。

* 外發加工貿易快速增長

香港的外發加工業務即港商在內地的加工貿易，是兩地貿易的主要組成部分。2000年香港外發加工貿易快速增長，1-9月底，香港輸往內地的外發加工估計貨值為2052億港元，比上年增長20.7%，占輸往內地總貨值的51.7%；由中國內地進口的外發加工製成品估計值為4158億港元，增長19%，占從內地進口總貨值的79.1%。

香港外發加工貿易額佔到兩地貿易總額的67.6%。這是多年來香港製造業大量遷移內地的結果。內地進一步完善加工貿易政策，對香港外發加工貿易的發展起到了積極的推進作用。

* 對主要國家地區出口全面增長

中國內地為香港第一大貿易夥伴，兩地間的貿易額佔香港貿易總額的38.9%。2000年，香港與內地貿易額達12580億港元，增長19%。其中香港對內地出口5430億港元，增長20.8%，高於香港整體出口增幅4.2個百分點；自內地進口7150億港元，增長17.7%。

2000年，香港對亞洲、西歐、北美洲和大洋洲等傳統出口市場全面增長。其中對亞洲出口增長20.4%，西歐增長10.4%，北美洲增長13.8%，大洋洲增長16.6%。

從國別和地區看，香港對美國、日本、英國、德國、台灣地區和新加坡的出口分別增長了23.2%、19.4%、12.7%、13.7%、20.8%和13.4%，增幅比上年均有大幅提高。

* 進口增長迅猛

2000年，香港實現進口16580億港元，增長19%，而1999年則是下降3%。從地區結構看，內地是香港最大的進口貨品供應地，占進口總值的43%，其他主要供應地依次為日本、台灣、美國、韓國和新加坡，分別佔12%、7.5%、6.8%、4.9%和4.5%。進口增加的原因主要是轉口增長加快和本地經濟恢復增長、本地銷售擴大。

* 2001年香港對外貿易將繼續增長

香港是國際貿易中心，是中國內地對外貿易的重要橋梁，其對外貿易的發展趨勢，既取決於世界經濟貿易的增長，又取決於中國內地經濟貿易的發展狀況。展望2001年，世界經濟將在調整中發展，中國經濟將保持穩定增長，在這一大環境下，預計香港對外貿易將保持平穩增長的態勢。

世界經濟在調整中發展，香港對外貿易有一個穩定的外部環境。

2000年世界經濟增長強勁帶動了全球貿易的增長，是近10年來增長最快的一年，?國際貨幣基金組織預測，2001年全球經濟增長速度將有所回落，但仍會保持在4.2%的較高增長速度，有利於全球貿易的持續增長。

2000年美國經濟強勁增長，但第四季度已明顯開始放慢。目前美國通貨膨脹率仍被有效地控制，美國大公司並無出現嚴重虧損，聯邦儲備局已連續降息，調節宏觀經濟的利率杠桿正在發揮作用。一般的估計，美國經濟將會實現軟著陸，出現經濟衰退的可能性不大，下半年有望恢復增長。美國經濟放緩雖對消費開支會有影響，但預計只是消費開支增速減慢，對香港、內地價廉物美商品的進口需求影響較小。

2000年歐盟經濟結構的調整加快，歐元區內出口旺盛，內需活躍，長期困擾歐盟的失業率問題逐步得到緩解，?歐盟委員會預測，2000年歐盟經濟增長率為3.5%，預計2001年歐盟經濟將保持平穩增長，但增速略為降低。

2000年日本經濟復甦力度逐漸加強，政府的公共支出繼續帶動經濟增長，消費者信心增強，企業收益有所恢復，投資有所增加，經濟增長率實現1.5%的正增長。但日本經濟中的一系列結構性問題仍未得到根本解決，2001年只會是一個溫和的復甦年份，經濟增長率可望維持1%-1.5%。

東亞經濟已擺脫金融危機所帶來的負面影響，在外需旺盛，內需逐漸擴大的帶動下，2000年亞洲多數國家的經濟增長保持良好的勢頭，韓國、印尼、新加坡、泰國、馬來西亞、菲律賓的出口均保持兩位數增長，對外貿易呈現大量盈餘。東亞國家經濟對出口的依賴性較強，個別國家政局不夠穩定。展望2001年，東亞經濟可望繼續今年的走勢平穩增長，但增速會略為回落。

* 中國內地經濟持續增長，是香港外貿增長的重要保障

2000年，中國內地國內生產總值首次突破一丌億美元大關，增長8%；進出口首次突破4000億美元，增長31.5%，其中出口增長27.8%。2001年是中國第十個五年計劃的第一年，預計國內生產總值將保持7%的增長，對外貿易增幅將有所回落，預計目標為8%。

中國內地將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，促進投資和消費的進一步增長。2001年1月中國內地再次降低進口關稅，平均稅率從16.4%降至15.3%，同時繼續完善各項鼓勵出口的措施，有利於內地和香港對外貿易的增長。隨著內地加入世貿組織和西部大開發戰略的具體實施，內地對外開放進入一個新的時期，將給港商帶來更多的商機。

* 香港經濟的實質增長，是香港外貿增長的重要內因

香港經濟自1999年第二季度開始恢復正增長，2000年香港本地生產總值更取得10.5%高增長，是自1987年以來的最大增幅。本地消費開支增長5.4%，投資增長8.8%，通貨緊縮遂步好轉，綜合物價指數降幅明顯收窄，失業率亦從1998年的6.3%降至2001年1月的4.3%，這表明香港經濟已恢復正常發展。本地投資、消費趨旺，是香港進出口快速增長的原因之一。

2001年香港經濟會繼續保持增長，但升幅將放緩。預計本地生產總值增長4%，出口增長5.5%，香港經濟的持續增長，是香港外貿增長的重要內因。

* 制約香港對外貿易發展的因素不能忽視

世界經濟增長中存在著的一些不確定因素將直接影響香港對外貿易的發展。美國經濟增長的走勢還不明朗；世界石油價格還可能出現較大的波動；局部地區金融領域中的深層次問題尚未解決；區域貿易協定帶來的貿易分流和貿易保護主義抬頭，扭曲正常貿易，都可能影響香港的貿易增長速度。

❻ 中海地產的發展歷程

從1988年開始，中海地產發揮在香港房地產市場積累的豐富經驗與競爭優勢，大力拓展中國內地市場，先後在深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、西安、南京、中山、蘇州、佛山、寧波、重慶、杭州等地進行房地產開發、基本建設投資和物業管理服務，業績卓著，聲譽隆隆。截至2006年底，中海地產在內地已完成和計劃投入的房地產投資額達人民幣964億元，開發總量（含已建成、在建和即將開發的）超過2250萬平方米，已經成功發展了數十個房地產項目，在內地擁有土地儲備面積超過1800萬平方米。
中海地產自進軍內地市場以來，秉承「誠信卓越，精品永恆」的經營宗旨，以過程精品塑造樓樓精品，在深圳投資開發了海富花園、海麗大廈、海濱廣場、海連大廈、中海苑、中海華庭、中海陽光棕櫚園、中海深圳灣畔、中海怡美山莊、中海日輝台、中海月朗苑、中海香蜜湖一號、中海怡瑞山居、中海大山地、中海半山溪谷、中海西岸華府等十幾個項目；在上海投資開發了海華花園、海興廣場、海麗花園、海天花園、中海馨園、疊翠別墅、海悅花園、和平花苑、翡翠湖岸別墅、中海瀛台；在北京開發了中海雅園、中海紫金苑、中海馥園、中海凱旋、中海楓漣山莊、中海安德魯斯庄園、中海瓦爾登湖；在廣州發展了東山廣場、錦城花園、中海雲麓公館、中海錦苑、中海名都、中海康城、中海藍灣、中海觀園國際、中海花城灣、中海錦城南苑、中海璟暉華庭；在成都開發了中海名城、中海格林威治城、中海國際社區、中海常春藤花園；在長春開發了中海水岸春城、中海萊茵東郡、中海水岸馨都、中海金域中央、中海國際社區；在西安開發了中海華庭；在中山開發了中海翠林蘭溪園；在南京開發了中海塞納麗舍；在蘇州開發了中海半島華府、中海湖濱一號；在佛山開發了中海千燈湖一號、中海萬錦豪園、中海金沙灣；在寧波開發了中海東湖觀邸等項目，這些項目都在當地成為當時引領房地產發展潮流的優質名牌項目，並多次締造了數天數夜排隊買樓的佳話。公司多次名列「全國外商投資雙優企業」、「廣東省最大外商投資企業」等排行榜或名錄。2004年至2006年，中海地產連續3年被國內權威機構評為中國房地產行業領導公司品牌第一名，品牌價值達數十億元。2006年，還相繼榮獲中國房地產百強企業綜合實力TOP10、中國大陸在香港上市房地產公司綜合實力TOP10、中國最佳品牌20強、中國藍籌地產榜首企業、中國25大典範品牌企業、國家質量信譽AAA等級企業、信用檔案管理先進企業等榮譽稱號。

❼ 香港地產史。。有這本書嗎

香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，是香港經濟的「晴雨表」。

戰後至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。

香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本湧入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過於求，房價、地價下跌了70%。

1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由於銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰後第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。

1969年香港房地產市道逐漸復甦，港府於1972年制訂了一項「十年建屋計劃」，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行「居者有其屋計劃」(即廉價屋計劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代後期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨後而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，「中英聯合聲明」簽署後，市場才重新復甦。80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之後房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。

90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飈升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復甦算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復甦的跡象。

❽ 香港房地產的歷年走勢

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不好意思, 那是香港中文大學圖書館里的一本書, 可從這里找:
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或是到其他香港圖書館的網址去找.

若果要買書, 可試試香港商務的網站:
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❾ 香港、澳門、台灣、新加坡、日本等地房地產發展情況介紹

香港發展史
香 港 是 世 界 經 濟 發 展 史 上 一 個 奇 特 的 例 子 。 在 殖 民 地 的 背 景 下 ， 加 上 中 港 之 密 切 聯 系 ， 形 成 了 香 港 特 有 的 中 西 交 融 文 化 。 因 此 ， 香 港 在 過 去 數 十 年 的 發 展 歷 程 中 ， 不 僅 受 到 西 方 經 濟 的 影 響 ， 亦 同 時 受 到 內 地 的 因 素 的 影 響 。 是 故 ， 香 港 的 經 濟 增 長 模 式 （ Growth Model ） 也 異 於 世 界 其 他 國 家 。 以 下 ， 我 們 會 先 回 顧 歷 史 ， 看 看 香 港 如 何 在 獨 特 的 環 境 下 發 展 成 一 個 亞 洲 的 樞 紐 城 市 。

戰 前 的 香 港
香 港 在 南 京 條 約 簽 訂 後 被 割 讓 予 英 國 ， 隨 後 ， 英 國 宣 布 香 港 為 自 由 港 ， 由 此 時 起 ， 世 界 各 地 的 貨 物 及 資 金 開 始 在 港 聚 集 。 憑 著 水 深 港 闊 的 天 然 港 ， 英 國 開 始 在 本 地 建 設 貨 倉 、 碼 頭 等 海 港 設 備 ， 令 香 港 踏 上 了 轉 口 貿 易 的 路 。
1896 年 ， 蘇 伊 士 運 河 通 航 ， 大 大 縮 短 了 由 歐 洲 到 香 港 之 航 程 。 而 到 了 1911 年 ， 來 往 香 港 至 廣 州 的 九 廣 鐵 路 亦 正 式 通 車 。 此 兩 項 建 設 加 速 了 香 港 發 展 成 轉 口 港 之 步 伐 ， 令 香 港 在 20 世 紀 50 年 代 前 在 轉 口 貿 易 方 面 獨 領 風 騷 。

戰 後 的 發 展
日 本 在 香 港 三 年 零 八 個 月 的 統 治 幾 乎 令 本 港 的 對 外 貿 易 全 面 停 頓 ， 香 港 面 臨 第 一 次 經 濟 打 擊 。 到 香 港 重 光 後 ， 本 地 外 貿 又 重 震 聲 威 ， 單 是 1947 年 至 1951 年 五 年 間 ， 香 港 外 貿 總 額 就 增 長 32.4 倍 ， 平 均 增 長 達 35.4% ， 大 大 超 越 了 戰 前 的 水 平 。
可 是 ， 幸 運 之 神 並 沒 有 長 期 眷 顧 香 港 。 1951 年 朝 鮮 半 島 爆 發 戰 爭 ， 中 國 發 起 抗 美 援 朝 ， 聯 合 國 因 此 宣 布 對 華 實 施 禁 運 。 由 於 中 國 一 直 以 來 是 香 港 對 外 貿 易 的 重 要 伙 伴 ， 本 港 經 濟 因 此 而 受 到 沉 重 打 擊 。
這 個 突 如 其 來 的 變 化 ， 促 使 靈 活 多 變 而 且 適 應 力 強 的 香 港 人 尋 求 新 的 出 路 — 輕 工 業 。 在 戰 後 ， 大 量 內 地 人 涌 到 本 地 ， 他 們 帶 著 的 資 金 及 技 術 為 香 港 發 展 工 業 創 造 了 極 佳 的 條 件 。
戰 後 的 西 方 工 業 國 開 始 放 棄 成 本 不 斷 上 漲 的 勞 動 密 集 型 工 業 ， 改 為 向 資 本 密 集 型 及 技 術 密 集 型 產 業 轉 移 。 這 正 好 為 擁 有 大 量 廉 價 勞 工 的 香 港 帶 來 一 個 機 會 ， 發 展 出 口 導 向 的 輕 工 業 。 在 十 多 年 間 ， 香 港 的 工 廠 數 目 增 加 了 八 倍 ， 工 業 制 品 出 口 占 總 出 口 八 成 。
這 是 香 港 的 第 一 次 經 濟 轉 型 ， 而 這 次 轉 型 比 同 為 亞 洲 四 小 龍 的 地 區 如 台 灣 及 新 加 坡 早 了 六 年 至 十 年 ， 令 我 們 早 著 先 機 ， 在 亞 洲 工 業 領 域 上 叱 吒 一 時 ， 連 帶 航 運 業 亦 因 此 而 受 惠 。

多 元 化 發 展
70 年 代 是 香 港 經 濟 風 雨 飄 搖 的 時 期 。 台 灣 、 新 加 坡 及 南 韓 等 地 均 大 力 發 展 工 業 ， 出 口 額 先 後 超 越 香 港 。 其 後 歐 美 等 地 之 工 業 國 先 後 實 施 成 衣 入 口 配 額 限 制 ， 加 上 1973 年 石 油 危 機 引 發 之 股 市 大 瀉 ， 無 疑 是 雪 上 加 霜 ， 令 香 港 陷 入 前 所 未 見 之 深 淵 。
面 對 如 此 嚴 峻 的 困 境 ， 香 港 人 發 揮 靈 活 多 變 的 本 色 ， 推 行 三 個 多 元 化 計 劃 — 即 「 工 業 多 元 化 」 、 「 經 濟 結 構 多 元 化 」 及 「 市 場 多 元 化 」 。 這 些 計 劃 改 變 了 以 往 集 中 發 展 單 一 行 業 的 情 況 ， 多 個 行 業 如 金 融 、 貿 易 及 房 地 產 迅 速 發 展 ， 擴 大 了 香 港 的 經 濟 基 礎 。
金 融 服 務 業 的 起 飛
80 年 代 初 ， 由 於 世 界 經 濟 出 現 衰 退 ， 各 大 工 業 國 采 取 激 烈 的 保 護 主 業 ， 令 本 港 產 品 出 口 面 對 很 大 的 困 難 ， 加 上 香 港 前 途 問 題 令 投 資 者 信 心 大 減 ， 香 港 的 經 濟 全 面 低 落 。
直 至 1984 年 ， 中 英 兩 國 公 布 《 聯 合 聲 明 》 ， 加 上 內 地 改 革 開 放 ， 香 港 在 內 地 發 展 的 帶 動 下 ， 轉 口 貿 易 大 幅 回 升 ， 金 融 服 務 業 借 機 發 展 ， 香 港 又 從 工 業 主 導 轉 型 為 金 融 中 心 。
從 戰 後 到 現 在 ， 香 港 經 濟 以 波 浪 式 發 展 ， 經 歷 多 次 起 跌 ， 而 每 一 次 起 跌 都 為 香 港 帶 來 更 多 的 機 會 。 究 竟 這 段 傳 奇 的 經 歷 帶 來 了 什 么 啟 示 呢 ？ 本 網 頁 會 集 中 分 析 香 港 的 工 業 、 航 運 業 及 金 融 服 務 業 ， 嘗 試 揭 開 經 濟 起 飛 背 後 的 原 因 ， 從 而 找 出 香 港 未 來 的 新 路 向 。

❿ 我想知道，香港房地產發展過程

香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，是香港經濟的「晴雨表」。

戰後至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。

香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本湧入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過於求，房價、地價下跌了70%。

1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由於銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰後第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。

1969年香港房地產市道逐漸復甦，港府於1972年制訂了一項「十年建屋計劃」，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行「居者有其屋計劃」(即廉價屋計劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代後期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨後而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，「中英聯合聲明」簽署後，市場才重新復甦。80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之後房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。

90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飈升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復甦算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復甦的跡象。