產權的發展歷史

『壹』 中國知識產權發展的現狀及歷史

近年來，隨著中國加入WTO及2008年北京奧運會，體育正在成為全社會的一個投資和消費熱點，尤其是體育用品行業。北京申辦2008年奧運會提出的主題思想是：「給中國人一個機會」。而2008年北京奧運會的成功申辦則成為中國國內企業向世界品牌沖刺的一個強有力的跳板。與此同時，國外的體育用品製造商也紛紛將目光投向了人口眾多、市場潛力巨大的中國市場，在這一形勢下，中國本國的體育用品製造商們如何利用自身的優勢資源，運籌帷幄以出奇制勝，根植於國土，立足於世界，就成為了一個十分值得研究的問題。
一、體育品牌的概念及其分類
1.體育品牌的概念
美國市場營銷協會對品牌的定義是：品牌是一種名稱、術語、標記、符號或設計，或是它們的組合運用，其目的是藉以辨認某個銷售者或某群銷售者的產品或服務，並使之同競爭對手的產品和服務區別開來。從上述定義可以看出，品牌不是一個空洞的概念，而是承載著一定的精神內涵，並通過其載體（即某項產品或服務）體現出來，不同的品牌其內涵也各不相同，體育品牌由於承載著體育運動的精神和特點而自有其獨特的價值。
根據品牌的定義，按照筆者的理解，體育品牌是體育營銷意義上的以差別化為代表的體育商品個性和獨特賣點的標志，是活在消費者心目中的一種消費情結，是一個名稱、術語、符號、標記，或是這些因素的組合。體育品牌是企業和消費者共同創建的， 企業生產了產品， 通過一定的渠道， 將信息傳遞給消費者， 消費者在需求得到滿足之後， 對產品產生認同感， 進而同品牌建立良好的關系， 形成消費「忠誠」。 同時， 品牌在接受了消費者的檢驗後， 在以後長期的經營中不斷改進自己， 形成獨特的「品牌文化」， 最終形成「品牌」。
2.體育品牌的分類
從目前國內外體育營銷的實踐來看，體育品牌主要有以下幾類：一是體育核心產業品牌。體育核心產業包括競技表演業、健身娛樂業等，該產業形成的體育品牌包括體育賽事品牌、體育運動員品牌等。二是體育賽事品牌。體育賽事是體育運動的核心，最能夠展現體育運動的活力和魅力，也最能夠體現體育運動的精神和理念。三是體育運動員品牌。體育運動員是體育活動的參與者，是體育運動的核心，在體育活動中發揮主體性作用，正是他們將體育運動的魅力呈現給觀眾，讓人們感受到他們在運動場上拼搏的精神和堅強的意志，他們是力和美的化身，是體育理念的傳達者。四是體育支持產業品牌。體育支持產業包括體育用品、器材、服裝、場館等產業領域，該產業所形成的體育品牌包括體育用品品牌、體育設施品牌等；五是體育用品品牌。體育用品品牌，是指體育企業主體在市場競爭中創造出來的，得到社會公認的，與同類體育用品相比較，具有高知名度、高美譽度、高壽命、高效益、高價商標並名列前茅的產品。
二、我國體育品牌發展的現狀與存在的問題分析
1.我國體育品牌發展的現狀分析
體育用品行業是體育產業的重要組成部分，是目前我國最先發展，歷史最為久遠，最為成熟的一個區域，也是體育產業中競爭最為激烈的一個行業。近幾年來我國的體育用品行業得到迅猛發展，全國居民用於體育用品的支出已經位於日常基本生活消費之外重要消費支出的第六位，全國體育用品行業總產值更是以每年493億元的規模增長，目前我國體育用品的年銷售額為300年～400億元。中國體育用品生產從地域分布來看，20世紀90年代以來多集中在京津、滬閩、粵三地，尤其是福建和廣東地區，體育用品生產廠家更為密集。目前我國體育用品企業已超過400萬家，中國的體育市場出現了空前的繁榮景象，國內自主體育品牌之間的競爭越來越激烈。
2.我國體育品牌發展存在的問題
(1)我國的體育用品科技含量相對較低。我國體育用品企業大多生產技術落後，研發處於兼容並蓄的模仿階段，更缺乏專業運動領域的作為。在我國生產企業中，「重生產」、「輕研發」的現象還十分普遍，絕大多數企業沒有自己的研發隊伍，缺乏自主知識產權，缺乏把傳統產品不斷升級換代的前瞻意識，缺乏對國內外市場信息的掌握和未來走向的准確判斷。企業對產品研發的重視程度不夠，資金投入不足，直接導致生產出來的體育用品檔次、科技含量、產品附加值低，抗風險能力較差，不具備參與國際市場的競爭能力。因此，不利於我國體育品牌的長足發展。
(2)我國體育產品缺乏品牌文化。品牌文化就是指通過建立一種清晰的品牌定位，在品牌定位的基礎上，利用各種內外部傳播途徑形成受眾對品牌在精神上的高度認同，從而形成一種文化氛圍，通過這種文化氛圍形成很強的客戶忠誠度。這種忠誠度是將物質與精神高度合一的境界，人物合一是對品牌文化的總結。它代表了某一種人群的生活方式、價值觀和個性。品牌文化其實是一種價值觀、一種生活方式和習慣，它的魅力就在於它不僅僅提供給消費者產品或服務，而且幫助消費者去實現他們的夢想。我國體育品牌將文化作為品牌戰略切入點的企業較少，很少從高端理解品牌或者從文化的宏觀視角塑造品牌，所以說我國的體育品牌缺乏文化根基作支撐。
(3)市場發育較低，行業競爭不規范。近年來，市場的活躍對體育品牌的流通起到了積極作用，短時間內過多過濫的以盈利為目的的展銷活動造成了無序的競爭，也給大量質量低下的偽劣產品提供了生存的條件。
我國對體育品牌業的標准化工作由於種種原因一直處於滯後狀態。因此，必須通過經濟和法律的手段，加強技術等級標准審查、企業計量標准審查、企業質量管理審查等，限制那些檢測設備不完善、無標生產、缺乏有效的質量保證的產品投產和銷售。
三、我國體育品牌發展的戰略途徑
體育品牌戰略就是以市場為導向，樹立「名牌意識」，從產品的質量、科技、創新、營銷服務以及管理等多方面、全方位出發，由企業內部與外部多方面共同努力、配合，創造出具有中國特色的國產名優品牌體育用品。
1.注重品牌質量及產品創新
品牌質量包括品牌本身所代表的產品質量和品牌在消費者心目中感受的質量。品牌質量以產品質量為基礎，並擴展到消費者心中感受的質量。現在國內的品牌已經注意到這方面的發展，但是做的還遠遠不夠。
科技又是創新的基礎，每一個品牌產品都應具有其他產品所不具有的科技含量和技術訣竅。我國體育用品企業因為受到設備、資金、技術和管理的限制，更多強調的是低價位，而忽視了對產品技術的研發，尤其是一些技術含量較高的體育用品，如賽車、戶外用品等設備器材的開發和研製，產品的質量問題直接影響到了品牌在消費者心中感受到的質量。只有不斷使產品的技術含量提高，創造出企業自己的專利技術，才能吸引更多的消費者，名牌才能永久名牌。
2.加強體育品牌文化
品牌知名度高並非代表品牌價值高，品牌的文化內涵才是品牌價值的核心資源，名牌的背後是文化，產品是暫時的，文化是永恆的，只有文化的，才是經典的。所以體育用品企業應重視品牌的文化含量，努力把文化、知識、智慧注入到品牌創建的所有過程中，豐富品牌的文化內涵，使品牌更具競爭力。我國的體育用品企業中還普遍處於起步階段，為此，借鑒國外知名體育用品品牌成熟的品牌文化理念和運作經驗，努力提高企業的文化創造力，用文化來創造品牌，用文化來創造品牌增值的價值，使品牌文化成為我國體育用品品牌成長的加速器，早日打造出我國的世界體育用品強勢品牌。
3.清晰市場定位及創造品牌個性
在目前眾多運動品牌雲集的情況下，就要細分市場，可以通過選擇不同的運動項目、鎖定高中低檔不同的消費階層、不同的區域市場等手段找准品牌定位。我國加入WTO，標志著我國體育用品品牌發展的國際環境發生了大的變化。因此，必須立足全球，放眼世界，在國際市場的大環境中運籌體育用品品牌的發展戰略。我國體育用品品牌首先就是要正確分析市場生存環境，明確品牌定位。我國的體育用品品牌普遍存在著品牌定位模糊不清的缺陷，如作為我國體育用品品牌龍頭老大的「李寧」，在品牌創建的12年間，除了上世紀90年代的急速膨脹期，「李寧」一直不能突破成長的上限，營業額停滯不前，已有的消費者並沒有重復購買產品，也沒有新的消費者加入。造成這個結果主要就是品牌定位不清晰的原因所致。要想在全球市場與世界知名體育用品品牌競爭，我國體育用品品牌必須在創建品牌之初就形成一個清晰明確的定位策略，在品牌創建過程中要清楚地將定位思想、理念和原則傳達給市場，提供足夠的營銷資源並保證定位準確。
體育品牌的成功營銷不但能帶動體育產業大發展，更能帶動國內生產總值的大力發展，體育品牌是一個新的營銷點，在我國具有巨大的可挖掘的潛力。怎樣正確認識中國體育品牌的發展走向,以及如何制定適合中國體育品牌的發展戰略是一個亟待解決的重大問題。

『貳』 世界知識產權組織的發展歷史

世界知識產權組織的根源可追溯到1883年(癸未年)。
1883年，《保護工業產權巴黎公約》誕生了。這是第一部旨在使一國國民的智力創造能在他國得到保護的重要國際條約。這些智力創造的表現形式是工業產權，即：發明（專利）商標工業品外觀設計。
《巴黎公約》於1884年生效，當時有14個成員國，成立了國際局來執行行政管理任務，諸如舉辦成員國會議等。
1886年，隨著《保護文學和藝術作品伯爾尼公約》的締結，版權走上了國際舞台。該公約的宗旨是使其成員國國民的權利能在國際上得到保護，以對其創作作品的使用進行控制並收取報酬。這些創作作品的形式有：長篇小說、短篇小說、詩歌、戲劇； 歌曲、歌劇、音樂作品、奏鳴曲；和繪畫、油畫、雕塑、建築作品。 同《巴黎公約》一樣，《伯爾尼公約》也成立了國際局來執行行政管理任務。
1893年，這兩個小的國際局合並，成立了被稱之為保護知識產權聯合國際局（常用其法文縮略語BIRPI）的國際組織。這一規模很小的組織設在瑞士伯爾尼，當時只有7名工作人員，即是今天的世界知識產權組織──這個有著184個成員國和來自全世界95個國家的約938名工作人員並擔負著范圍不斷擴大的使命與任務的充滿活力的實體──的前身。隨著知識產權變得日益重要，這一組織的結構和形式也發生了變化。
1960年，BIRPI從伯爾尼搬到日內瓦，以便與聯合國及該城市中的其他國際組織更加鄰近。
1967年7月14日，「國際保護工業產權聯盟」（巴黎聯盟）和「國際保護文學藝術作品聯盟」（伯爾尼聯盟）的51個成員在瑞典首都斯德哥爾摩共同建立了世界知識產權組織，以便進一步促進全世界對知識產權的保護，加強各國和各知識產權組織間的合作。
1970年後，《建立世界知識產權組織公約》生效；經歷了機構和行政改革並成立了對成員國負責的秘書處之後，保護知識產權聯合國際局變成了世界知識產權組織。
1974年，世界知識產權組織成為聯合國組織系統的一個專門機構，肩負著管理知識產權事務的任務，這一任務得到了聯合國會員國的承認。
1978年，世界知識產權組織秘書處搬入總部大樓。
1996年，世界知識產權組織同世界貿易組織（WTO）簽訂了合作協定，從而擴大了其在全球化貿易管理中的作用，並進一步證明了知識產權的重要性。
2009年7月23日，世界知識產權組織總部啟動「發展與創新研究之資料取得」（Access to Research for Development and Innovation，外語縮寫：ARDI）計劃，免費提供低度開發國家政府知識產權部門、大學和研究機構線上使用特定的科學、技術期刊，開發中國家則可用低廉的價格使用這些期刊。

『叄』 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

(3)產權的發展歷史擴展閱讀：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。

『肆』 中國房產的發展史

中國的房地產發展的歷程大致有三個階段：1988年到了我國房地產發展最早的地方 —— 海南，我國房地產還是一個年輕產業，自從1990年國務院55號令對土地交易的法律承認開始，標志著我國房地產商品化的開始，到目前為止，已經有16年的發展歷史了。

這16年來，我國房地產大體經歷了三個階段，就是說1990至1996年為一個階段，這時的消費者對產品的要求不高，還僅僅只是提供一個居所，對劣質產品、市場需求不是太看重，但市場在起步，總的來說是賣方市場；第二個階段是從1996年至2000年，這時，中國房地產整個行業的文化和產業，有思想的產品才出現，房地產作為一個產業才真正產生。第三階段是在2000年以後，整個中國的房地產快速發展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，它要求企業更有實力，更要把物質和精神做的更扎實，資源更加要整合。

90年代以前，我國一直是以計劃經濟為主導的社會，城市建設也帶有計劃經濟深深的烙印。當時的城市住宅建設由國家統一投資，統一征地、統一設計、統一建設、統一管理、統一分配。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風格單調，缺乏多樣性。這個時期的住宅產品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒有戶型的概念，不強調功能的合理程度。由於當時住宅屬福利性質，並沒有選擇的餘地。

從1990年到1996年左右的時間，房地產開始商品化，但還帶有濃厚的計劃經濟色彩，購買者以單位、集體為主，輔以少量的個人購房。通常是單位統一購買以後，然後根據職工的工齡、職稱等相關要素評分，然後根據分數多少為序把房子分配給單位的職工，個人對房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。早期的住房只是解決居住，基本上沒有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表現在如客廳面積小，客廳餐廳混合使用，住宅交通流線互相穿越，動靜空間的干擾，套間的大量使用，衛生間很小，僅僅是一個廁所等。總的說來，當時我國城市居民的居住環境是不理想的。這時候的住房理念只是解決人們從 「 居者無其屋 」 到 「 居者有其屋 」 的住房緊缺狀態，這個階段是沒有理念的階段。

1996年至2000年為一個階段，隨著1998年取消福利分房以後，房地產市場的購房主體發生了變化，集團購買基本退出市場，而個人消費成為主體，購房主體個人化已是一種不可逆轉的趨勢。這樣，普通居民有了選房的自由，不同的家庭對住宅的需求不一樣。隨著市場經濟的快速發展，除國有、集體所有的房地產公司外，大量的中外合資、合作、獨資、私營的房地產企業參與房地產的開發銷售。房地產市場開發主體的多元化和購房主體需求的多樣化，北京的房地產市場開始完全市場化。

隨著市場化的推進和人們對生活品位的提高，這個階段是理念產生、形成的階段，從這個時候就開始，人們講產品、環境、功能、布局，消費者比較成熟了，整個市場比較理性了。最明顯的變化表現在住房的功能上，人們開始關注住房的舒適度，並把舒適度作為住房品質的因素。這時，人們對衛生間的要求不僅僅是一個馬桶，還應具有洗澡功能的地方，甚至還要有雙人浴缸，房間不但有衛生間，而且主卧要帶衛生間，甚至到現在每個卧室都有衛生間。除了衛生間的功能外，還希望把衛生間作的很漂亮，甚至還要採光，還要景觀，衛生間已成為人們生活中的重要組成部分，而不像以前的僅僅是輔助的空間。在客廳方面，商品房開發以後，開始有客廳這一說，來客人有客人呆的場所，客人在客廳可以談談心，聊聊天，喝喝咖啡，聽聽音樂，因此，大客廳、小卧室已成了時尚家庭的選擇。觀念改變了以後，人們開始把這些功能作為衡量住房品質的主要因素。客廳從無到有，到現在大家都接受的寧可住小卧室大客廳這樣一個功能來組成的一個功能區域。最終發展到我們覺得客廳是代表我們家裡奢侈空間的一個標志，客廳很大，說明房子有豪宅的因素，房子用起來很有氣勢，很氣派。從沒有客廳到有客廳，在到小卧室大客廳這個過程，是由於對居住品質逐步提高的過程。

進入2000年，我國地產市場進入到大規模的市場化開發階段。從2000年到2005年，我國度過了地產15年這場大戲中分量最重的五年，房地產進入以 「 新產品主義 」 為開發導向。2000年以後，整個中國的房地產快速發展，這時不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，是我國房地產發展最為迅速的時期。

我國房地產經過了十來年的發展，在開發理念，建築風格等方面都日益成熟，人們從 「 居者有其屋 」 ，開始向 「 居者優其屋 」 轉變。現代的住宅戶型設計將 「 以人為本 」 的准則發揚光大了，在設計上不但充分考慮了居住者的需求，而且不斷創造出新的居住理念，使住宅的戶型設計與周圍的城市景觀、人文環境、生態環境等融合在一起，擴展了住宅空間的外延。把住宅戶型設計拓寬至居住環境的規劃，在考慮戶型布局的同時，兼顧居住環境的營造。隨著生態意識的加強，人們對生存居住環境的要求也再不斷提高。居住者不僅需要優秀的戶型設計，而且希望達到與周圍的自然環境、人文環境以及社會環境的和諧統一，實現 「 人居合一 」 的理想境界。

別墅是隨著人們對居住要求的提高而產生的產品，是住宅的高級或者說終極形式。上世紀五六十年代開始出現的一些 「 將軍樓 」 ，就有雙拼、連體別墅的影子，但真正商品化的別墅也就只有10年發展史。從當初的簡單理解為可以停私家車的單獨庭院就是別墅，到後來的模仿西式別墅做的一些建築，再到原汁原味地照搬西式別墅，發展到引進西方文化進行改進和調整做出的一些中西合璧的別墅，再發展到如今的具有中國特色的創新別墅，整整花了10年。

中國的別墅經過10年的高速發展已經開始進入成熟期，買別墅已經從炫耀成功而更多地轉向關注居住的體驗，一種全新的別墅居住文化和新的別墅階層開始興起，與此相適應，別墅的開發、設計與定位也出現諸多新跡象。但財富階層在任何國家和社會所佔的比例一定是少部分，現在別墅不斷的增加，財富階層是有限的，所以以後會出現分化

『伍』 北京產權交易所的發展歷程

1994年成立北京產權交易中心
2003年成立中關村技術產權交易所
2004年2月14日二機專構合並重組屬為北京產權交易所
2006年9月27日，北交所金融街辦公區揭牌， 實行雙區辦公
北京市國資委指定的市屬企業國有產權交易場所
國務院國資委選定的從事中央企業國有產權轉讓業務的試點產權交易機構
國家知識產權局指定的「國家專利技術（北京）展示交易中心」。
2012年1月，北交所成立央企全要素綜合服務中心。

『陸』 我國土地產權制度發展的歷史沿革「知多少」

我國土地產權總來體上可以分為：土源地所有權、土地用益物權和土地他項權利三大類。其中土地他項權利包括土地抵押權、土地承租權、土地租賃權、土地繼承權、地役權等多項權利。

縱觀建國五十多年我國農村土地制度的變遷，大致經歷了從土地改革、人民公社體制、家庭聯產承包責任制及農地流轉的出現等幾個階段。——常識民生篇。

『柒』 房地產發展的歷史

樓主你好！
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳專和廣州開始搞商屬品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。

1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。

望採納。

『捌』 中國房產的發展史是怎樣的

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。
給分吧。

『玖』 土地產權的歷史變遷

縱觀建國五十多年我國農村土地制度的變遷，大致經歷了從土地改革、人民公社體制、家庭聯產承包責任制及農地流轉的出現等幾個階段。 農村土地制度
1、所有權主體虛位。 我國《憲法》和《土地管理法》都明確規定了農村土地歸農民集體所有，但是該規定實質上是模糊的，「農民集體」的含義並不明確。根據我國《村民委員會組織法》的規定，無論是村民小組還是村委會都不可能成為農村集體土地的所有者。這樣就造成了農地所有權主體的虛位。實踐中，村民小組、村委會、鄉政府，甚至一些集體經濟組織都成為集體土地的實際支配者，行使著所有人的權利。由此導致現實中的嚴重後果是，村幹部和鄉幹部成了農村集體土地的實際支配者和最大受益者，集體土地所有權實際已被虛化，鄉村幹部「尋租」成為一種較為突出的現象。
2、所有權效力的相對性和權利內容的不完全性。與國家土地所有權相比，集體土地所有權在法律上受到相對保護。 [4] 從我國現行法律規定及其運作來看，農民集體土地所有權是一種受到嚴格限制的所有權。國家對其用途、流轉、處置進行嚴格地管制。對照所有權的權能構成，農民集體土地所有權的權能則表現殘缺不全。我國農村土地的法律所有權(即名義所有權)與實際所有權完全不一致。我國農村土地的所有權的真正主體是國家(中央政府)，各級政府只是這個所有權主體的代理人，鄉、村、組集體是國家所有權的基層代理人。這些規定違背了所有權平等的要求。
3、農地承包合同性質不明。在理論界，農地承包合同的性質有行政合同說和民事合同說兩種觀點。行政合同說認為，農業聯產承包責任制的建立，使農民通過與政府簽訂行政合同獲得土地使用權，以行政合同代替了計劃體制下的行政命令或指令性計劃，國家在農業領域管理方式上行政合同占據了主導地位。 [5] 而民事合同說認為，農地承包合同如同企業承包經營合同一樣是平等主體間簽訂的雙務、有償、諾成合同。 [6]理論上的爭議在立法上也得到了相關的支持。由於行政與民事關系不分，承包合同已不限於發包人與承包人的民事權利義務，失去了本來的含義，成為地方政府和鄉村幹部對農民進行全方位治理的手段。
4、農地承包經營權性質不清。目前我國學術界的爭論主要集中在物權說 [7] 與債權說 [8] 之間，除上述兩種觀點外，還包括勞動關系說、物權兼債權說、債權兼物權說、(復合)所有權說、田面權說(所有權為田底權)、附加土地所有權說、社會保障說等。
5、土地流轉制度存在缺陷。雖然我國《農村土地承包法》第32條規定了承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式流轉，但我國農村並未形成合理有效的土地流轉機制，如流轉客體有限，流轉性質不明確，流轉種類的不科學性和流轉程序的不規范性。流轉障礙主要在於：一是將農業承包合同定位於債權合同，因而土地承包經營權人轉包土地或轉讓土地承包經營權需經發包人同意;二是依我國《擔保法》第37條之規定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權原則上不可抵押。不可抵押限制了農地流轉。 [9] 對此，有學者提出了質疑：「這一規定未必合適，農地使用權都可以轉讓，為何就不能設定抵押權呢?」 [10] 由此導致的結果是生產力無法重新配置，農業經濟結構的調整處於要麼重新調整土地承包關系，要麼放棄規模經營的尷尬局面，土地的資源配置效率低下。 土地問題
我國農村土地制度陷入困境，其原因有以下幾個方面。
1、立法失范。我國《憲法》、《土地管理法》、《農業法》、《村民委員會組織法》涉及農民集體土地所有權的相關規定表現出含糊不清、相互矛盾或嚴重背離社會現實等問題。例如，對農村土地僅規定歸農民集體所有，但對「農民集體」的含義、表現形態未做明確界定，並將「農民集體」與農村、農業經濟組織混用。《土地管理法》中規定村民小組具有經營土地的權利，而在我國《村民委員會組織法》中，村民小組卻隸屬於村委會，無獨立地位，其對土地的經營管理權也就當然地收歸村委會了。
村民委員會並不是集體土地所有權主體，它只是村集體事務的實際操作者，我們應該把村民委員會與農民集體本身相區別。一方面，從村民委員會性質來看，我國法律規定村民委員會是基層群眾性自治組織。另一方面，我國《村民委員會組織法》和《土地管理法》規定村民委員會管理本村屬於村農民集體所有的土地和其他財產，可見，法律並沒有賦予村民委員會以土地所有權，村民委員會只是土地的經營管理者，並非土地所有者。
盡管我國《農村土地承包法》的立法說明具體規定體現了承包經營權的物權化，然而農民的承包經營權的內容卻由發包方和承包方約定，並未法定化。另外，根據該法第56條規定，當事人一方違反合同義務，應承擔違約責任。由此，農民的承包經營權難以得到物權法的保護。
2、行政介入。農民集體土地所有權矛盾的核心問題是政府在利益驅動下的政治操縱和強勢介入。在計劃經濟時代，國家計劃決定生產什麼，生產多少和如何分配，土地的控制權事實上不在所有者，而在國家手中。在實行農村家庭承包經營制後，國家基於其利益的需要，仍未放鬆對農村集體土地的控制，只是變換了方式，通過政策和法律對農民集體土地所有權進行實際控制。土地所有權主體的虛位，使國家對農村集體土地的支配更加暢通無阻。現實中，圈地和拆遷問題不斷，一些政府或部門濫用行政權徵用土地，損害了農民利益，導致了一些社會問題的產生。
3、理論缺失。根據我國《憲法》和《村民委員會組織法》的規定，村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。然而《土地管理法》卻規定了村民委員會的「經營」職能，這與根本法相沖突。
村民委員會即不是行政組織也不是民事組織，不享有民事權利能力和行為能力，不是民法上的「第三主體」，然而《農村土地承包法》卻規定了它的民事責任，該組織的民事責任基礎是什麼?最典型的是無財產基礎，這一問題頗值探討。另有不足的是，該法僅規定了村民委員會的民事責任，卻未涉及村幹部的責任，因為在實踐中村民委員會侵犯農民利益實際上表現為村幹部在缺乏應有的監督情況下濫用「職權」。

『拾』 知識產權保護的發展歷程和前景

中國知識產權的保護起步較晚，是伴隨著國外的壓力和經濟發展的需要產生的，所以存在著許許多多的問題。誠然發展了20幾年，我國的知識產權保護也有了一定的成就，但是還是任重而道遠。在這里我想建立一個專題來討論我國知識產權保護存在的眾多問題和解決方案。我先開一個頭，以拋磚引玉。
中國正在失去中葯的知識產權
世界著名經濟學家保羅·比爾茲曾預計，到2010年，與健康相關的產業將為美國經濟帶來每年1萬億美元的收益，這些收益來自令人更健康、更美麗、延緩衰老或預防疾病的產品和服務等等。
20年前，健康產業並不存在，但今天，健康產業的收益達2000億美元，相當於美國整個汽車產業收益的一半。從2000年到2010年，健康產業的消費將由2000億增長至1萬億美元，足足有5倍的增長。中國有13億人口，專家預測健康產品消費將由目前在GDP中2.5%的比重繼續增加，進而成為新的經濟增長點。因此，中國健康產品市場巨大。
中醫葯有著五千年的文化背景，據記載，中國人早在一千多年前的東漢年代已經開始使用「保健養生」食品了。因此，在漢方中葯制劑方面，中國人有絕對的優勢。
然而，在這場健康產業的大潮中，我國還沒有一個揚名海內外的中醫葯品牌出現。
中國的中醫中葯保健品具備了創造世界品牌的基因。但面對強大的競爭對手，我們必須走中國化的健康產業之路。
目前，中葯在國際市場的貿易額已超過400億美元，而且每年還以10%的速度增長。但中國的中葯出口貿易額只佔世界草葯貿易總額的不到3％。而日本、韓國、東南亞以及歐洲一些國家的中葯企業從我國低價購入原料葯就地粗加工後，運回國內精煉，提取制劑，製成西方人習慣的膠囊、片劑和顆粒劑，不僅佔領了國際市場，而且以高價返銷中國市場，目前已佔據了我國中成葯市場1/3的份額。而我國每年從日本、韓國、東南亞、西歐等地進口的洋中葯卻超過1億美元。反觀日本，雖然只有210個漢方葯制劑，且處方和原材料均來自中國，但在國際市場的佔有率卻達到80%。
為改變我國中葯生產落後的狀況，我國一些地方和單位積極尋求國際合作，引進外國的資金和先進生產工藝，這本無可厚非。但是一些人為達到此目的，目光短淺、急功近利，無視中葯處方作為無形資產的巨大價值，不惜將自主的知識產權—中葯處方拱手交給外商，這使我國的中葯生產在國際競爭中處於更加不利的境地。
我國民間還有大量中葯秘方、偏方，雖然在長期的中醫臨床中行之有效，但由於科學研究與解析分離技術水準低，至今仍以非處方、草葯形態流傳，許多外商正加緊搜羅研究分析，甚至搶先申報許多專利，使得中葯這種國寶的知識產權，正以驚人的速度流失。
同時，如果不能真正了解保健品市場運作規律，精確掌握市場脈絡，也極容易遭遇滑鐵盧。因此，這十幾年來有不少大企業進軍養生保健產品，均以失敗告終。大向導公司堅持走中國特色的健康產業之路，以「弘揚民族文化，樹立民族品牌，實現平衡人生」為企業使命。提出「我的世界由我創」的經營口號，立足中國，面向全球，以小謀大，穩健發展。
中國中葯要全面進入國際市場，必須與國際接軌，實現中葯現代化，首先是研究與開發的現代化。這就需要建立中葯材規范化種植基地，採用先進生產工藝及現代化劑型，建立中葯質量標准規范，提高中葯質量標准水平，加強中葯葯理、毒理研究，重視中葯臨床試驗，制定中葯生產管理規范。在這一程序中，必須大力加強中葯知識產權的研究和保護。否則，我國的中葯產業將成為沒有自主知識產權的產業，失去生存的權利，後果不堪設想。