『壹』 歐美物流地產的發展歷程是怎麼樣的其現狀如何
說到物流地產，不能不提及普洛斯。由於其在物流地產中作出的卓越貢獻，已經使普洛斯成為這一領域中當之無愧的龍頭老大。而更為重要的是，普洛斯掀起的物流地產風暴正在以無以倫比的迅猛姿態，成為物流領域內投資者關注的新寵。
普洛斯中國布局
1993年，專注於工業地產投資的普洛斯公司開始發力物流地產。並在短短幾年間，將其發動的地產風暴席捲全球，呈幾何基數地完成了資產增值。至今，該公司已由一個僅有3600萬美元啟動資金的年輕企業，成長為全球投資額超過220億美元的超級地產大亨，其管理和開發的地產共2079處，有著2990萬平方米的物流倉儲設施。
在每年將近40多倍的資產膨脹中，普洛斯以驕人的業績成為業內追捧的新秀。同時，其所營銷的物流地產理念迅速成為一種資產管理潮流。
從普洛斯的發展軌跡來看，普洛斯發跡於上個世紀90年代初期REITs基金盛行之時。1991年，普洛斯的前身－SecurityCapitalInstrialTrust成立，並藉助1992年至1993年間席捲美國的REITs熱潮飛速發展，1994年在紐約證券交易所成功掛牌上市。隨著業務組合的變化，1998年公司更名為ProLogisTrust並最終命名為ProLogis。
當然，普洛斯在融資方面並不僅僅依賴於REITs，目前它旗下還管理著9個基金。普洛斯中國業務發展經理趙明琪說：「這與普洛斯在房地產方面只投資工業地產有關。」而在紐約證券交易所上市的REITs除了工業地產外，還有其他類型如商業地產、零售地產、綜合地產等領域。
2003年，普洛斯公司開始進入中國。普洛斯公司副總裁梅志明說，普洛斯進入中國是看中了中國市場的巨大潛力，他表示：「中國物流市場前景光明，普洛斯將加大在中國的投資力度，使中國成為普洛斯在美國本土以外最大的投資地。」
普洛斯在中國如火如荼的圈地運動由此而展開。
2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立合作公司，收購樂購配送設施及取得上海西北物流園物流設施獨家開發權。
2004年4月28日，普洛斯與蘇州物流中心有限公司合資並正式簽約。合資雙方各持50％的股份，總投資3億美元，其中蘇州物流中心以現有的倉庫和土地形式入股。
2004年年底，由於遭遇國家宏觀調控和一系列土地風波之後，普洛斯從長三角轉戰珠三角，並分別敲定了（廣州）保稅物流園區和雲埔物流園項目。隨後不久，普洛斯又轉戰深圳。經過數月談判後，於2005年4月底，將深圳鹽田港正式納入普洛斯的勢力范圍。與此同時，普洛斯北京空港物流園和天津泰達物流園項目也塵埃落定……
截至2005年年底，普洛斯在中國投資額達3億美元，在華投資已覆蓋到華東、華南、華北和西南地區。面對這一驕人業績，梅志明並不滿意，他明確表示，在普洛斯未來版圖上，杭州、廈門、大連、寧波等沿海城市，甚至包括重慶等內地城市都將會是好戲連台。普洛斯在中國的發展目標是：2009年之前，在中國的投資額將不少於12．5億美元。
普洛斯意欲何為
實際上，普洛斯高歌猛進的發展勢頭從進入中國市場的第一天起就被業界所廣泛關注。
2003年，正是中國物流園區熱勁猛增的一年。由於各級政府認識到物流園區對當地經濟所起到的強有力的帶動作用，因此，紛紛出台優惠政策，招商引資，大力發展園區建設。一時間，你方唱罷我登場，國內物流園區建設如火如荼。
但是，由於地產資源不可再生的特性，致使園區建設中出現了不和諧的聲音，如打著物流的名義跑馬圈地、炒賣物流土地資源，最典型的例子莫過於河南鄭州香江物流園，承辦該項目的香江集團打著發展物流業的旗號，以每畝不足10萬元、低於同等地價兩倍的優惠價格得到了一塊物流用地，但第一期工程並沒有建為物流園區，而是建成了小商品市場，第二期工程還未開工，該集團就拿著出賣一期工程房產的錢款走人了，這給當時河南物流業的發展帶來了極大的負面影響，使當地政府也蒙受了巨大的經濟損失。這樣的例子當時在全國並不少見。因此，當普洛斯在這種形勢下進入中國市場時，曾一度被認為是不明智的，有很多業內人士甚至產生這樣的質疑：普洛斯大規模的買地搞物流是不是也是一種地產炒作？普洛斯的真實目的到底是什麼？
實際上，在上海桃浦成立第一個合作公司之後，普洛斯就不遺餘力地宣揚自己的物流地產理念，以便使自己同「物流圈地」者區分開來，而「物流地產」伴隨著普洛斯在全球的擴張，正越來越重要地成為普洛斯的核心經營理念。
趙明琪指出，所謂「物流地產」，即由企業選地建成相關物流設施後，再轉租給製造商、零售商、物流公司等客戶，並組織資產管理隊伍進行物業管理，提供物業相關服務。
上海睿文物流有限公司徐文靜指出，相對於物流園區來說，普洛斯所推行的物流地產，實際上是一種特殊的工業地產。其通過建設物流設施和提供專業的物業管理服務，可以使製造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用於設施建設上，專心致志地做好主業。
梅志明也指出，在國外，各行業分工都非常清晰，往往都會把資金投在自己的核心業務上。對於第三方物流公司來說，其核心業務是物流，在鋪設網路、升級軟體系統和維護品牌等方面都需要大量的資金投入，不應該將過多的投資用於倉庫等基礎設施建設上。如果物流設施的資金投入太大，就會影響其發展速度。這個規律對中國來說也應如此。
但是，由於物流地產所需購地和建設物流設施所需要的資金量極大，利潤回報周期非常長，從這兩方面來看，進入物流地產領域似乎並非最佳選擇。
針對業界的質疑，趙明琪指出，有四個方面優勢可以保證普洛斯在市場中保持不敗之地。
首先，普洛斯有雄厚的資金基礎。普洛斯5年內在歐洲投資了50億美元，每年在日本投資0．7億美元，已投資了2億美元，在中國也准備在5年內投資20億美元。這些資金普洛斯依靠三個主要資金渠道來解決：一是普洛斯是一家上市公司，可以在資本市場上進行融資；二是可以通過銀行貸款；三是作為一家信託公司，普洛斯還擁有80億美元的管理基金。強大的融資能力為其在全球的擴張打下了良好基礎。
其次，獨到的市場分析能力。普洛斯是全球最大的物流配送設施發展商，作為世紀工業物流地產的龍頭企業，其向來以大手筆的投資而聞名。翻開普洛斯在國外的布局圖不難發現，普洛斯投資建設的物流配送設施幾乎都是臨港而建，在世界前75大港口中的18個港口裡能找到普洛斯的身影，其物業總面積達到6100萬平方英尺，其中北美、歐洲和亞洲各占據5個大港口。在中國開發市場也是如此，臨近港口，使其擁有充分的交通優勢。
第三，管理上的功夫也是普洛斯在中國市場上後來居上的重要因素。普洛斯的原則簡單而實用，在市場開發上，普洛斯所管理的全球客戶網路與市場網路保證了銷售員能以很快的速度找到好客戶，把物業填滿，以其認可的租金租出物業，並盡可能實現長期的租用。
第四，客戶需求是普洛斯評估投資好壞的惟一方式。在普洛斯的經營理念是：客戶需求的最大化才能體現投資的最大化，一直有客戶需求才是最好的投資。同時，以客戶需求來發展生產，不僅能夠大大減少空置率，而且使普洛斯每一次大手筆運作都獲得了豐厚的客戶回報。目前，普洛斯已與全球4000多家企業建立了良好的合作，其中寶潔、通用汽車、聯合利華、惠普及UPS、FEDEX等全球四大物流公司及世界1000強企業中近一半成為其客戶。
據趙明琪透露，普洛斯在客戶管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，這一工具系統囊括了對內部流程和客戶服務的所有管理。具體來說，該系統從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算的管理以及施工建造過程管理都將其用於物流設施建設方面的成本降到最低。在物業交付使用後，系統還將進行客戶管理和物業管理，將每個客戶簽的租約輸入系統，在評估收益風險後簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。
普洛斯模式不可復制
普洛斯資產運作的神話，致使物流地產再度升溫，國內企業更是爭相效仿，但普洛斯模式並非毫無風險。
梅志明指出，物流地產的最大優點在於穩定。由於租賃期相對較長，即使是市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響相對比較小。但物流地產資金投入大，投資回報周期長，一般在10年左右，而更為重要的是物流地產將面臨空置帶來的風險。因此，國內物流企業進入物流地產領域仍需謹慎。
梅志明說，「物流地產和商業、住宅地產不一樣，這里沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報。」而這其中，需要承擔很大的空置率風險。在國外，一個物流設施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如果空置率達到15％，利潤就全被淹沒掉了。
目前，國內倉庫的平均利用率只有60％~70％，而且大部分倉庫都是建於七八十年代，設施狀況符合國際標準的只佔2％。在這種情況下，贏利幾乎變得沒有可能。
因此，梅志明一再強調：「必須擁有強大的客戶資源才能保持物流地產贏利。」
趙明琪也指出：「普洛斯全球市場的擴張是由客戶引導的，並由此開創了以『客戶為中心』的運作方式。」作為物流設施的長期業主，普洛斯不僅為客戶提供新穎、靈活的租賃項目，還為客戶提供整套的物流配送服務和解決方案，幫助客戶應對諸如周期性變化、競爭性挑戰等瞬息變化的環境。
「以客戶為中心」使普洛斯品牌價值得到了迅速提升，並在全球化網路布局中產生了「一呼百應」的效果，客戶藉助普洛斯的網路，可以讓貨物在全球自由流轉，而不擔心無處「落腳」。徐文靜指出，普洛斯運營系統的成功之處就在於能夠提供強大物流配送服務網路涵蓋物流設施的整個流程，包括策劃、構建與管理。
但是，這種全球化網路並不是每個公司都能復制的，特別是國內很多的物流園區的投資建設者還遠遠不具備普洛斯的規模與實力，其物流設施國際標准化、為客戶服務的能力和水平、品牌影響力等等也與普洛斯相去甚遠。因此，徐文靜指出，國內物流地產企業沒必要照搬普洛斯模式，而是要結合實際，走出自己的品牌創新之路。
『貳』 國內外房地產市場現狀
1、國內外房地產開發投資增速減緩
前瞻產業研究院發布的《2014-2018年 國內外房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據表明 2014年1-5月，國內外房地產開發投資30739億元，同比增長14.7%，與上年同期相比回落5.9個百分點，與上月相比回落1.7個百分點。其中，商品住宅完成投資21043億元，同比增長14.6%，同比回落7.0個百分點。
2、資金來源增速由負轉正
2014年1-5月，國內外房地產開發企業本年資金來源達46728億元，同比增長3.6%，增幅比上月下降0.9個百分點。其中，貸款增長最快，實現9379億元，增長16.5%；利用外資最慢，下降24.5%。在其他資金來源中，個人按揭貸款實現5342億元，同比下降1.2%。
3．土地購置和新開工面積均有所回升
2014年1-5月，國內外房地產開發企業土地購置面積為11090萬平方米，同比下降5.7%，漲幅與上年同期相比回升7.5個百分點。5月份當月，國內外房地產開發企業購置土地面積為2960萬平方米，同比增長1.0%，降幅較上月擴大21.5個百分點。
4．國內外房地產市場銷售降幅收窄，待售面積增速平穩
2014年1-5月，全國內外房地產累計銷售面積360700萬平方米，同比下降7.8%。其中，商品住宅實現銷售面積319460萬平方米，同比下降9.2%。5月份當月，商品房銷售凈增8361萬平方米，同比下降10.6%，增速較4月當月加快3.6個百分點。其中，商品住宅實現銷售7431萬平方米，下降10.8%，加快4.9個百分點。
『叄』 國外房地產市場發展經驗和房地產發展周期與投資決策
外房地產市場發展經驗和房地產發展周期與投資決策
『肆』 國外房地產金融的發展
房地產金融是指通過科學的方法和手段,向社會籌措閑置資金,融通和支持房地產業生產、流通、消費環節中對資金的合理需求。
『伍』 美國房價歷史
樓主可以再房地產的行業問問行家
就行了
『陸』 國外房地產信息系統發展現狀。
1、發展歷史悠久，中介事業發達
國外的房地產中介已發展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產幾乎都是通過中介進行交易，所有買房信息都通過經紀人協會傳送。如果開發商自已不是經紀人，還要委託經紀人中介機構來辦理，而自己專心致志開發生產。對於房地產預售，則必須通過經紀人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好後，如果買方不滿意，可以退房。在美國，房地產交易有85％是通過中介服務交易而成，可見其民眾對房地產中介業的信任，究其原因，主要是他們有一
套獨具特色的房地產中介管理制度和運作手段。
2、法規健全
如美國自1917年就相繼頒布了《州執照法》、《一般代理法規》、《契約法規》、《專業理論法則》，其中房地產《執業法》最嚴，作用最大。美國的房地產執照法規定了經紀人取得執照的條件、資格、標准等，並由州房地產委員會作為執行該法的機構，核發、拒發、扣留、吊銷執照，出現糾紛視情節可進行訴訟。這些法規是美國房地產中介業長期健康發展的基礎，是規范中介行為、保護各方權益的保證。
3、行業個人資格准入嚴格，機構准入市場化
美國房地產經紀人制度規定了兩類資歷不同的專業人員，一類是銷售員，另一類是經紀人，他們必須通過房地產經紀人執照考試，方可取得執照開業。房地產經紀人取得執照的條件是： （1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完《房地產原理》，考試合格後，在會計、商業、公證、專業法律、產業管理、房地產估價、房地產經紀人、房地產貸款、辦公室行政管理、房地產實務等10門課中任選6門，18個月內學完，並達到2門合格者，才能取得銷售員執照。（2）房地產經紀人： 年滿18歲的自然人或法人，大學學歷，2年實務，修完房地產實務， 法律規章、財務、估價、會計共5門必修課，並在商業、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20％。為保證房地產經紀人的專業水準和服務質量，每年還要參加考試，接受再教育。執照每4年須申請重新換發， 要求申請者同時應提出證據證明執照持有人業已完成45小時有關不動產的最新教育原理課程、討論或會議。
美國房地產估價員的專業資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學會會員，後者較前者資質深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和台灣、香港都有相應個人資格准入制度。如日本具有估價資格的是不動產鑒定士，英國為英國皇家特許測量師，香港為產業測量師，德國為地產估價員。 中介機構組織形式通常是事務所合夥制，自由進入市場，自己創造質量、信譽和品牌，誰佔領市場誰生存，優勝劣汰。
4、中介企業發展注重連鎖經營和品牌效應
美國「威茨特」經紀人組織有6000人，有自己專門發行的房地產廣告信息，組成了跨州的聯銷店。香港的「仲量行」在全球27個國家設有69個辦事處，職工近4000人。為了加強實力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產業咨詢公司、 英國上市物業顧問公司DTZ聯合成立戴德量行，進行房地產服務的跨國經營。
日本、台灣的房地產中介的組織方式都不是獨立經營，主要3種形式是； 直營連鎖經營、加盟連鎖經營和加盟直營混合式。
5、充分採集信息資源，利用網路信息技術
源於美國的MLS——「多重上市服務」 系統風行於歐美國家， 而美國各大州之間都成立有MLS協會。它是一種互聯網上的房源資料庫解決方案，提供經紀人專業管理運營工具及社區服務網路，含義是房地產業內房屋銷售及行銷的信息共享。 在幾個國家或一個國家不同區域的房產中介可利用MLS這樣一套專業軟體以及Web形式進行房屋銷售與房源信息的交流，並通過互聯網直接管理MLS系統的資料庫。
6、國外大型中介機構搶灘中國
由於普遍看好中國市場， 特別是中國加入WTO，將是未來10年世界上最大的房地產市場之一，許多國外中介公司意欲進駐中國。全球規模最大的特許經營房地產中介體系——美國「21世紀不動產」已在中國內地全面啟動，繼去年10月在北京設立總部之後，短短幾個月內，觸角已延伸到中國許
多省市地區，所到之處反響強烈。在「每家加盟店都獨立擁有和運營」的原則下，「21世紀不動產」為各個合作商提供先進的經營系統以及專業的幫助和輔導，充當其房地產中介業務的長期顧問。它的合作商可以利用其強大的品牌，吸引國際、國內的更多客戶，通過互聯網共享系統內豐富的信息資源，以及靠體系的規模效應降低自身運營成本。 1、發展歷史悠久，中介事業發達
國外的房地產中介已發展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產幾乎都是通過中介進行交易，所有買房信息都通過經紀人協會傳送。如果開發商自已不是經紀人，還要委託經紀人中介機構來辦理，而自己專心致志開發生產。對於房地產預售，則必須通過經紀人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好後，如果買方不滿意，可以退房。在美國，房地產交易有85％是通過中介服務交易而成，可見其民眾對房地產中介業的信任，究其原因，主要是他們有一
套獨具特色的房地產中介管理制度和運作手段。
2、法規健全
如美國自1917年就相繼頒布了《州執照法》、《一般代理法規》、《契約法規》、《專業理論法則》，其中房地產《執業法》最嚴，作用最大。美國的房地產執照法規定了經紀人取得執照的條件、資格、標准等，並由州房地產委員會作為執行該法的機構，核發、拒發、扣留、吊銷執照，出現糾紛視情節可進行訴訟。這些法規是美國房地產中介業長期健康發展的基礎，是規范中介行為、保護各方權益的保證。
3、行業個人資格准入嚴格，機構准入市場化
美國房地產經紀人制度規定了兩類資歷不同的專業人員，一類是銷售員，另一類是經紀人，他們必須通過房地產經紀人執照考試，方可取得執照開業。房地產經紀人取得執照的條件是： （1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完《房地產原理》，考試合格後，在會計、商業、公證、專業法律、產業管理、房地產估價、房地產經紀人、房地產貸款、辦公室行政管理、房地產實務等10門課中任選6門，18個月內學完，並達到2門合格者，才能取得銷售員執照。（2）房地產經紀人： 年滿18歲的自然人或法人，大學學歷，2年實務，修完房地產實務， 法律規章、財務、估價、會計共5門必修課，並在商業、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20％。為保證房地產經紀人的專業水準和服務質量，每年還要參加考試，接受再教育。執照每4年須申請重新換發， 要求申請者同時應提出證據證明執照持有人業已完成45小時有關不動產的最新教育原理課程、討論或會議。
美國房地產估價員的專業資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學會會員，後者較前者資質深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和台灣、香港都有相應個人資格准入制度。如日本具有估價資格的是不動產鑒定士，英國為英國皇家特許測量師，香港為產業測量師，德國為地產估價員。 中介機構組織形式通常是事務所合夥制，自由進入市場，自己創造質量、信譽和品牌，誰佔領市場誰生存，優勝劣汰。
4、中介企業發展注重連鎖經營和品牌效應
美國「威茨特」經紀人組織有6000人，有自己專門發行的房地產廣告信息，組成了跨州的聯銷店。香港的「仲量行」在全球27個國家設有69個辦事處，職工近4000人。為了加強實力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產業咨詢公司、 英國上市物業顧問公司DTZ聯合成立戴德量行，進行房地產服務的跨國經營。
日本、台灣的房地產中介的組織方式都不是獨立經營，主要3種形式是； 直營連鎖經營、加盟連鎖經營和加盟直營混合式。
5、充分採集信息資源，利用網路信息技術
源於美國的MLS——「多重上市服務」 系統風行於歐美國家， 而美國各大州之間都成立有MLS協會。它是一種互聯網上的房源資料庫解決方案，提供經紀人專業管理運營工具及社區服務網路，含義是房地產業內房屋銷售及行銷的信息共享。 在幾個國家或一個國家不同區域的房產中介可利用MLS這樣一套專業軟體以及Web形式進行房屋銷售與房源信息的交流，並通過互聯網直接管理MLS系統的資料庫。
6、國外大型中介機構搶灘中國
由於普遍看好中國市場， 特別是中國加入WTO，將是未來10年世界上最大的房地產市場之一，許多國外中介公司意欲進駐中國。全球規模最大的特許經營房地產中介體系——美國「21世紀不動產」已在中國內地全面啟動，繼去年10月在北京設立總部之後，短短幾個月內，觸角已延伸到中國許
多省市地區，所到之處反響強烈。在「每家加盟店都獨立擁有和運營」的原則下，「21世紀不動產」為各個合作商提供先進的經營系統以及專業的幫助和輔導，充當其房地產中介業務的長期顧問。它的合作商可以利用其強大的品牌，吸引國際、國內的更多客戶，通過互聯網共享系統內豐富的信息資源，以及靠體系的規模效應降低自身運營成本。
『柒』 國外房地產發展現狀
海外房產有各種各樣的優勢，是國內暫時沒辦法比較的。
海外房產基礎知識之房屋類型
海外的別墅房屋類型有4種:
1、 獨立屋(Singlehouse或Detachedhouse)：只有一戶人家居住的房子，類似國內的獨棟別墅，一般有地上兩層，地下一層（地下室）；
2、 平房(Bungalow)：與獨立屋類似，但只有一層，通常包括前院和後院；
3、 半獨立屋(Semi—detachedhouse)：指兩戶人家連在一起，僅有一牆之隔；
4、 聯排別墅(Rowhouse)：指多戶人家連在一起的房子，與國內的聯體別墅(Townhouse)類似，有一、二、三層三種類型，最常見的是二層結構。
國外的公寓也有兩大類，一種是出租公寓(Apartment)，另一種是產權分售公寓(Condominium)。兩者的區別是，出租公寓只出租，而不出售；而產權分售公寓只出售而不出租。因此，通常出租公寓的建築設計標准要比產權分售公寓的要低一點。
海外房產基礎知識之產權
與國內一般購房擁有70年產權不同，在海外購房獲得的是更長時間產權或永久產權。一般，國外房產將土地所有權和房屋所有權捆綁，買房時得到房屋，亦長期或永久擁有了土地所有權。譬如，如果你買的是house，那麼，你將擁有所在地的土地所有權。
海外房產基礎知識之裝修
在國內買房後，我們通常還得為新房裝修而煩惱。而海外房產通常沒有毛胚房的概念，基本所有房子都已經裝修完畢。交房時，通常都已配齊地板、傢具、電器，收樓後即可入住，省去了不少裝修的煩惱。
首推馬來西亞！！