我國房地產發展歷史

A. 我國房地產經紀起源於什麼時候

房產經紀行業起源於唐朝。

自房地產經紀行業誕生之日，其二手房租賃、買賣領域起到的作用是功不可沒的。促進了整個房地產業的發展，單從房產經紀行業對二手房交易的影響來看已是巨大的。在中介這個行業尚未出現時，二手房的交易是自發且近似混亂的。房產中介的出現恰恰迎合了購房人與業主之間的「共需」。

在有效地促成交易的同時，行業的不斷發展和完善中逐漸形成了現在快捷、規范的業務體系。並且在廣大業主和消費者之間建立起信任的橋梁。以前繁雜、冗長的交易過戶程序經過中介的打理已為消費者解決了時間和精力的拖沓。

在整個業務操作過程中，中介的保姆角色全力展現。尤其是在以「時間」來衡量價值的時代，中介代理觀念漸強的社會中缺少這個行業的生活會是何等的原始化是不能想像的。

(1)我國房地產發展歷史擴展閱讀：

房地產經紀人

房地產經紀人，是指通過全國房地產經紀人資格考試或者資格互認，依法取得房地產經紀人資格，並經過注冊，從事房地產經紀活動的專業人員。

根據《國務院機構改革和職能轉變方案》和《國務院關於取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》（國發〔2014〕27號）有關取消「房地產經紀人職業資格許可」的要求，據國家職業資格證書制度有關規定，房地產經紀人從准入類資格中取消，並於2014年暫停考試。

根據人力資源社會保障部、住房城鄉建設部關於印發《房地產經紀專業人員職業資格制度暫行規定》和《房地產經紀專業人員職業資格考試實施辦法》的通知（人社部發〔2015〕47號），房地產經紀人相關資格證書調整為水平評價類，並於2015年恢復考試。

2019年房地產經紀人資格考試，2019年4月20日至21日舉行。

B. 中國房產的發展史是怎樣的

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。
給分吧。

C. 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

(3)我國房地產發展歷史擴展閱讀：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。

D. 我國的房地產市場從開始興起到全面發展再到低迷的大約時間是多少

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。

E. 我國房地產市場發展問題的探討可以從以下幾個角度進行分析：（1）我國房地產市場的發展歷程；（2）房地產

房地產企業發展趨勢分析
前言
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源佔用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

1、 研究概述

1.1 我國房地產發展歷史

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國

房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關於制定國民經濟和社會發展十年規劃和「八五」計劃的建設中要求：「城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程」。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世後投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，並且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義

房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，

使全行業從「暴利時代」迅速轉入「微利時代」，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO後，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、佔領市場，才能維持企業的生存和發展。

因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。

2 、房地產企業現狀和問題

2.1 我國房地產市場現狀及展望

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特徵。具體地講，有以下三大特徵：

從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由於產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也並非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這並不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫。

從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建築業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由於競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助於行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢代理機構的市場不斷擴大。

2.2 我國房地產企業發展現狀

房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中後期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那麼混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對「 小、散、差」的特點並沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。

房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，並且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只佔市場份額的4％左右。

房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。

房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由於我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由於房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。

作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。

我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成後的售後服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在於：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。

房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，佔中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。

2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題

2.3.1 企業的所有制性質問題

盡管國內學者對於國有企業問題的研究如火如荼並日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。並且，由於房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。

房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司佔了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只佔總數的20％，由於其佔有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分並不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那麼由於所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。

F. 急!中國房地產有多少年的發展歷程

專欄1：中國房地產市場發展的歷史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年 至今已經走過了30年歷史